「アパート経営は、止めた方がよい」と、言われました。 やや、長文になります。ごめんなさい。

Question

「アパート経営は、止めた方がよい」と、言われました。
やや、長文になります。ごめんなさい。その言葉は、失業保険受給時に、職業訓練校（宅建士や、賃貸不動産経営管理士資格を取り、再就職しようという内容の訓練校でした）で知り合った仲間の言葉です。

①私自身、再就職した会社を含め、不動産関連の業界に就職した事は、ありません。

②アパート経営しよう、と考えている場所は、親から相続した、２３区内の３０坪程の狭い土地と、築５０年のマンションの１戸です。

その仲間曰く、
①借家人は、借地借家法で、守られており、経営を始めたら、悪い借家人を追い出せなくなる

②貴方の場合、素人だから、不動産会社とサブリース契約を結ぶ事になる、と思う。そうなると、不動産会社の思いのままになる

③貴方の住んでいる場所は、京浜東北線より東の、海側にあり、高い賃料は期待できず、元を取る前に破産する。

④不動産会社は、いい事ばかり言ってくる。大企業の社員や、公務員など、安定した収入がある人が、不動産経営に失敗して、自己破産している事を知らないのか

という手厳しいものでした。

私としては、先祖代々の土地を手放さずに、有効活用したいのですが・・・

父が遺言状を残さず他界したので、独学で、民法・不動産登記法などを勉強し、弁護士・司法書士を立てずに、遺産分割でき、登記も済ませました。
私が全ての不動産を取得した替りに、私の預貯金は、兄弟姉妹に殆ど、渡しました。そうは言っても、法定相続分や、遺留分減殺に関しても、私の取り分が大幅に上回っており、将来、不仲になるかもしれません。

何か、アドバイスなど頂ければ、幸いです。（不動産経営は止めるという選択肢も含めて）
どういう所に相談に行けばよいか、という事でも何でも結構です。
宜しく、お願いします。

補足

アパート経営に関する、私の拙い質問に関し、２５０人を超える方に閲覧していただきました。
また、今日現在、１４名の方からの、素晴らしい貴重なご意見を賜りました事、感激の一言です。
皆様方は、私より遙かに、不動産経営に詳しい方々であり、私自身、考え方に甘さがあった、と感じております。

全ての方の回答が、ベストアンサーである、と思っています。

Answer 1

他の方が答えているのと合わせて
不動産会社は良心的なところに管理を任す。
ダメなら途中で契約を切り替え。
家賃保証会社などに契約し家賃不払いに対応する。
借地借家法はありますがこれで悪質な借家人に対する対応も
できるかと。

１つの見方であって絶対ではないですけども
不動産協会ってのが地区ごとにありますがそこの役員などに
なられている方は良心的な方が多いのかなあという印象です。
それは、みんななりたくないからです。
それをあえて役員、会長職などになっているわけですから
真面目な方が多い印象です。
宅建業法などの特別法をしっかり守らないといけないわけなので
いい加減なことができない、すればメンツに関わるので。

あくまで付け足しの話と考えてくださいね

Answer 2

アパート経営しています。

土地が30坪と言う事なので１階と２階の２戸ぐらいのアパートになるでしょうか？

お仲間さんはどういう根拠で悪い人が入ると決めつけているんでしょうか？
確かに厄介な人が入る事はあるかもしれませんが
自分のところは20年以上入っている方もいますし、借りた方はキチンとした方ばかりです。
一応管理はどこかに任せると思いますが、入居希望の連絡がきますので
そこで判断はできると思います。（経験済み）

もしアパート経営をするなら
不動産屋に借り上げするのは絶対にやめた方が良いです。

姉の所にも空いている土地があるので不動産屋が数社きて借り上げの話を
したそうですが、とてもうまい話のように聞こえるそうです。

自分が次の様な説明を姉にしました。

説明すると長くなりますが、空き部屋の保障があるから大丈夫とか言うそうです、
しかし
例えば３０年の借り上げ保障とかですと初めの１０年は綺麗だから空きが出にくいです、空きが出てくる頃には古くなると家賃は下げる、でも契約のお金は払うため収入は減る、そのうち逆転して、手放す（不動産屋の物になる）と言うような事が起きる、やはりうまい話は無いんです。

文だとざっくりであまりうまく説明できませんが
たぶん、お仲間さんはそう言う事を言いたいんだと思います。

でも、オーナーとして人任せにせず、しっかりすれば大丈夫。
土地を空かせておくのは勿体無いので 良いと思いますよ。

乱筆乱文で分かりにくくてスミマセン、慌てずじっくり検討してください。

Answer 3

やり方次第だと思います。
無理に融資を引いて経営を行うと失敗しますが、返済比率を4割くらいまで下げれば、かなり安心です。
初めてでもサブリースに頼らず、管理会社をつけて運営したら良いのではないでしょうか？
不動産の場所によって、どのような方が好まれる地域なのかなど、よくリサーチしたうえであれば、決して怖くはないと思います。

Answer 4

30坪の土地に新しく建物を建てるのですよね。
見積の段階で、家賃収入と建築費等の支払いの収支を出してもらえます。

①悪い借家人は後ろめたいから、家賃滞納はしない。
何をもって悪いというのか、うちは警視庁第1課の刑事が国際組織犯罪撲滅と書いてある名刺をも、偽装結婚を追ってきました。
捕まったので、退去になりました。

②そんなのやらない
③高い家賃のとこと、建築費は同じだけど、土地代も安い、まして土地はある。
④そんな不動産屋の話は聞かない

不動産屋はエゲツなく、騙すのばかりでした。

私は親のことで実家に来た時に、隣の不動産屋ではなく、2.3件先、新しい不動産屋に駐車場を借りに行きました。
なんとなく、隣はやめたほうがいいたと思いました。
今は、そこを選任にしました。