できれば不動産関係の仕事をしている方に質問です。 このサラリーマン男性の不動産投資は成功？失敗？

Question

できれば不動産関係の仕事をしている方に質問です。
このサラリーマン男性の不動産投資は成功？失敗？本人は母親や家族になにを言われても聞き入れず「成功に決まってる。なにも心配ない。俺は正しい。女はバカだからわからないよな。」と言ってますが。

20代前半で東京の新築ワンルーム２件を、物件を見ずに購入。
借金4000万円弱。
ローン35年。
サブリースをし毎月5万円以上はマイナス。
借金している銀行は金利がめちゃ高く怪しいと不動産業界でも悪い噂しかない韓国系の銀行から。
サブリースが解約されたりサブリース会社が倒産したら毎月20万円以上マイナス。
4年以上売りに出しているが安い買いとり事案しかなく納得いく買い手がつかない。らしい。
もうすぐ築10年。

Answer 1

不動産賃貸で生活しているものです。この事例は完全に失敗です。不動産投資は1年ごとの収支で判断しますが、1年ごとの収支でわずかでもプラスでなければ成功とはいえません。そもそも不動産投資で35年ローンはあり得ません。普通は10年、長くても20年。この間年毎の収支が黒字である必要がありますが、少なくともローン支払い期間のトータルで黒字である必要があります。新築で購入すると、ローンの支払いが終わった後、売る時に買った時の価格より高く売れることはまずありません。ここでマイナスになってもローン期間中に稼いだ額を合計して、買った時の金額を上回れば成功といえます。

まぁ例えば10年後に売ってローンの残りを完済し、10年間のマイナス以上の金額が手元に残れば成功といえなくもないですが、バブルが再来しない限りあり得ません。

よって毎月の収支がマイナスということは年間でもマイナスになるし、ローン終了後に売った時もマイナスになるので大失敗です。

ローン終了後に貸し続けて稼いだとしても物件価格＋ローン期間中のマイナス額を回収するずっと前に寿命が尽きます。また35年の間には修繕も必要だし、35年経過後にも修繕費がかかります。よって、ローン期間終了後も稼げる額は知れていますのでとてもとても投資額や修繕費を回収できるものではありません。

あまつさえサブリース会社が倒産しようものなら泣きっ面に蜂です。倒産しないまでも、大半のサブリース会社は10年経過すると保証額を下げてきます。受け入れないとサブリース打ち切りは普通にあることです。サブリース契約書には必ず「〇〇年経過後に保証額を見直す」という条文があります。年数はサブリース会社によりマチマチですが多くは10年、これより短い所もあります。

こうしたことから毎月マイナスになっている不動産投資は失敗と判断するのが普通の投資家です。もっとも区分マンション２部屋、35年ローン、毎月赤字というような人を投資家と呼べんでいいものか疑問です。

ここまで説明したのはひとつの指標で他の考え方をする人もいるでしょう。しかし、自分は失敗と判断する事例です。まもなく10年、売りに出す判断はいいとして、合計収支がプラスになる金額では売れないことが、この判断を下した根拠です。少なくとも「プラスマイナスゼロ」ならいいのですが、借金背負って終りという結末と予想します。

Answer 2

収支も赤字 売却も赤字
不動産事業に失敗がないが如し

Answer 3

色んな意味でお利口さんです。

Answer 4

失敗です。

融資を受けてワンルームマンションを買って、投資をする
方法は、一番やってはダメな投資です。

例え損切りしても、早目に売却するしか
方法はないですね。

損切り=赤字でも売却する事