宅建試験、法令上の制限の都市計画法および建築基準法にについての質問です。

Question

宅建試験、法令上の制限の都市計画法および建築基準法にについての質問です。今年内定が決まり、宅建試験の勉強をしている大学4年です。

都市計画の決定というのは、地域地区などの定めをすることだと解釈していて、ではその地域地区に建物を建てたいときに制限をする開発許可をすると思うのですが、その開発許可を得たら建物が建てられるということですか？それとも許可された範囲の造成工事ができるのですか？

建物を建てるときは建築基準法に基づくのではないかと思っていて、都市計画法で建物の建築や特定工作物の建設の話をされてごちゃごちゃになっています…

開発許可申請後の流れも、許可を受けた後、工事をして完了したら検査したり届けたりしますが、これもどちらの工事のことですか？

そもそも建物は工事とは言わないですか…？
まだ宅建業を体験していないのでイメージをして理解しながら覚えたいです。
わかりやすい解説をお願いいたします。

Answer 1

例えば工場と商店街が隣接するといろいろなトラブルが発生します。農地の真ん中に突然住宅街が現れてもインフラ整備などの面で困ります。都市は農業・林業・漁業等と共に計画的に整備されなければいけません。これが都市計画です。

そして一定の範囲を『都市計画区域』等として定め、これらの内を住居・商業・工業地域地域などとして定めています。何も定められていない地域（無指定）も存在しますし、概ね山林などは都市計画区域の外です。

これらの地域は広大な『面』で指定しますので、たとえ住居地域であっても住宅だけでなく田畑であったり、用水であったり、がけであったり、高低差があったりします。

例えば、田畑等を住宅街や工場敷地・ショッピングセンター等に改造したいと考えた場合、土地の盛土・切土・擁壁等による造成工事が概ね伴います。そして交通や上下水道・電気・雨水農業用水等の用排水路の始末が必ず必要になります。ある土地の改造は必ず他へ影響がおよびます。

ですから、一定規模以上の土地の改造（区画形質の変更）を行う場合は、自由勝手にしてはいけませんよ。『開発行為』を行い許可を得てくださいね。なのです。

そして、土地の改造が終了した時点で検査を受け『開発行為』が終了し、はれてその土地に住宅や工場・ショッピングセンターを建築するための『建築基準法の確認申請』が行えるのです。

Answer 2

その疑問は、都市計画法に「建築物の建築」という文言が出てきたり、市街化調整区域の立地基準を審査するところから発生すると思います。
まず、都市計画法は「秩序あるまちづくり」を目的としているところがポイントです。
都市計画法の開発許可は、ご指摘のとおり造成することに関する許可です(注1)。
ただ、そのときに「何を建てるの」ということも併せて審査しておかなければ、例えば集客施設を建てるのならば、道路や排水施設も併せて作るよう指導出来ません。また、市街化調整区域は、基本的に新たな立地は出来ませんから、何を建てるのか適合している場合だけ開発許可がなされる、ということです。
そうして、造成工事が終わり完成検査を終わって、次に建築基準法に進むのです。
(注1)但し、正確には、区画形質の変更ですから、造成(形質の変更)がなく、区画の変更だけでも開発許可を要することになります。
市街化調整区域はさらに、区画形質の変更がなくても(開発行為がなくても)、都市計画法第43条の建築許可が必要です。
ここでは、立地基準(と最低限の技術基準)のみを審査します。その後、建築基準法に話が進むのは、市街化区域等と一緒です。なお、「建築許可」は、都市計画法に出てくる文言ではなく、俗にそう呼ばれているという言葉です。