現在、マンションの管理組合の理事をしております。管理員を管理組合で直接雇用したいと思うのですが、法人化の必要はありますか…

Question

現在、マンションの管理組合の理事をしております。管理員を管理組合で直接雇用したいと思うのですが、法人化の必要はありますか？現在、１３４戸の分譲マンションの管理組合の理事をしております。
現在の管理員の雇用形態は管理会社が非正規社員（パート）で契約して当マンションで働いてもらってます。
今後、管理会社を変更したいと思うのですが、今の管理員さんは非常に優秀で出来ればそのままで居てもらいたいと思っており、管理組合で直接契約しようという話になっています。
管理員を管理組合で直接雇用する場合には、労働契約や雇用保険や社会保険に労災等が必要だと言うのは調べて分かったのですが、そもそも管理組合が法人でないのに管理員を雇う事は可能なのでしょうか？

管理員の直接雇用について詳しい方がいればご教授頂ければと思い質問させていただきました。

Answer 1

>現在の管理員の雇用形態は管理会社が非正規社員（パート）で契約して当マンションで働いてもらってます。今後、管理会社を変更したいと思うのですが、今の管理員さんは非常に優秀で出来ればそのままで居てもらいたいと思っており、管理組合で直接契約しようという話になっています。

管理組合は人格なき社団ですが、法人化する必要はなく社団としての実態がありますし、そのままの態勢でも雇用することは可能です。

>管理員を管理組合で直接雇用する場合には、労働契約や雇用保険や社会保険に労災等が必要だと言うのは調べて分かったのですが、そもそも管理組合が法人でないのに管理員を雇う事は可能なのでしょうか？

可能です。任意団体と異なり、人格なき社団は、
（１） 共同の目的のために結集した人的結合体であって
（２） 団体としての組織を備え
（３） そこには多数決の原理が行われ
（４） 構成員の変更にもかかわらず、団体そのものが存続し
（５） その組織によって、代表の方法、組合の運営、財産の管理その他団体として主要な点が確定しているもの
（昭和39年10月15日最高裁判例）
上記条件を備えた組織は、人格なき社団と判断されます。
その場合は、労災保険等の社会保障制度加入も可能となります。
ただし、登記に関しては個人名でないとダメですから注意が必要です。
任意団体では、労災などの加入はできないので注意が必要です。

もちろんその管理員は正規で雇用するとすれば今は非正規なのでたぶん来てくれるのではないかと思いますが。
本人に条件を打診してみてはどうでしょうか。
とにかく正規社員として管理組合で雇用することは可能です。

Answer 2

法人化していない管理組合は、「権利能力なき社団」の扱いになります。法人化していなくても法人変わらない団体として、社会的責任を負います。
特段、法人化していなくても管理組合として直接雇用したり、自主管理方式をすることは問題ありません。
よって、質問の直接雇用に法人化は不要です。
しかし、134戸と大規模マンションなら法人化していた方がいいと思います。管理会社へすべてを任せているならいいですが、自主的に管理を進めていくなら、社会と直接対峙していくことになります。訴訟などにも発展するトラブルも発生しやすくなりますので、法人化して、きちんと社会的責任を明確化していった方がいいと思います。
法人化していなければ、訴訟になった場合や個々に契約行為を行うなど不都合が生じる可能性があります。
管理人と直接契約するには、総会での決議が必要です。これを機会に法人化されることをお勧めします。
マンション管理士および行政書士へご相談ください。

Answer 3

法人でなくとも管理人や清掃業者と契約はできる。
現に管理会社と契約しているじゃないのかね。

しかし腕の良い管理人は、管理会社が手放すことはなく、管理人も社会保険完備の身分からフリーの身分になる気は起こらないだろう。
もうひとつ、管理会社は多くの管理物件を持って運営しているので、管理人の異動もできるが、固定した職場では万一住民とトラブルがあれば、職を失うことになるリクスを受け入れることはない。

まぁ、今の報酬の倍やると言えば転ぶことはあるだろうが。