原価償却費の求め方がわからないので教えて下さい。 昨年の2月16日から自宅のマンションを賃貸しました。 確定申告のた…

Question

原価償却費の求め方がわからないので教えて下さい。
昨年の2月16日から自宅のマンションを賃貸しました。
確定申告のために算出方法を教えて下さい。

構造:鉄骨鉄筋コンクリート造マンション取得金額:30,000,000円
消費税額:900,000円(税率:5%)
購入日:2012年6月30日
賃貸を始めた日:2022年2月16日

Answer 1

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
説明と計算でかなり長くなりますが、宜しければ参考にしてください。

１）まずは、購入時のマンション取得価額（3000万円）を土地部分と建物部分に按分するところからはじめます。
消費税額90万円、税率5％ですので、
建物価格は
90万円÷0.05＝1800万円となります。
土地価格は
3000万円ー（1800万円＋90万円）＝1110万円となります。

２）次に「非事業用期間の建物の減価償却費」を計算して、賃貸開始時の建物の簿価（未償却残高相当額）を求めます。非事業期間が9年7か月超なので建物の経過年数は切り上げて10年になります。旧定額法でSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）の建物減価償却費は下記の計算式になります。
・減価償却費＝建物購入価額1890万円*（税込）×0.9*×償却率0.015×経過年数10年＝255万1500円
＊個人の消費税免税業者などで税込経理をされていると仮定しています。
＊0.9をかけるのは公式で残存価値（それ以上減価償却できない割合）が10％に設定されるためです。
・したがって、賃貸開始時点での建物の未償却残高（簿価）は、
1890万円ー255万1500円＝1634万8500円となります。

３）賃貸開始後の減価償却費の計算は建物の築年数が質問に記載されていないので、仮に賃貸開始時点で築11年として、事業用の減価償却期間（耐用年数）を求めますと、
・減価償却期間（耐用年数）＝
法定耐用年数47年ー（経過年数11年＋経過年数11年×0.2）
＝47-13.2＝33.8→端数切捨てで減価償却期間33年になります。
（＊法定耐用年数ー（経過年数＋経過年数×0.2）は公式です）

年間の減価償却費は、1634万8500円÷33年＝49万5409円
初年度は2月16日開始なので11か月分が計上可能となるので、
49万5409円×（11/12)＝454,124円とななります。

★詳細については、お近くの税務署の代表番号に電話して音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらで確認してから申告されてください。この時期は混みあいますので朝一番9:00に電話されるのがお勧めです。

以上、ご参考になれば幸いです。

Answer 2

マンション取得金額が購入代金として計上。償却年数を計上。１年分のパーセントを出して、償却率は100％です。１年分の償却を引いた残りが残金額として計上。です。

Answer 3

そういう事は然るべき場所に確認する癖をつけた方がいいですよ。
ガキじゃないんだから。