賃貸物件の初心者オーナーです。客付けのために不動産屋巡りをしています。個人的に魑魅魍魎が跋扈する不動産業界に興味がありま…

Question

賃貸物件の初心者オーナーです。客付けのために不動産屋巡りをしています。個人的に魑魅魍魎が跋扈する不動産業界に興味があります。質問させてください。業法上は、専任媒介や専属専任媒介の場合は所定期間内にレインズへの登録、一般媒介の場合は協議の上、レインズへの登録をするか否かをする決まりのようですが、

①ミニミニなどは、レインズへの登録はしないようです。これって業法違反ですよね？どういうロジックで正当化しているのでしょうか？(批判に聞こえるかもしれませんが、違います。考え方を知りたいのです。)また、県知事などの免許権者からの査察はないのでしょうか？

②レインズは国が、リアプロやATBBは民間が運営している検索システムと認識していますが、実務をされていらっしゃる方々からのそれぞれの評価や違い、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

③みなさん、定期借家契約を嫌がります。たぶん更新時の通知が面倒だからだと思いますが、ほかにも嫌がる理由があれば、教えてください。オーナーとしては、定期借家契約の方が有利だと思います。代金減額請求権が借り手になく、期限が来たら条件を満たしてオーナーは借り手を追い出せるから。でも相談した業者さん、みなさん口を揃えて「減額請求はさせません。一定期間で退去する客をつけます」と仰いますが、法律は借り手を保護しているので、不動産屋さんの言うことは間には受けていません。

④不動産業界は、50代の未経験者が宅建資格もなくいきなり飛び込んで、やっていける世界でしょうか？(若い人でないと勤まらない職種でしょうか？)

⑤売買専門の不動産屋、売買もやる不動産屋、賃貸専門の不動産屋。素人のわたしが独断と偏見で大変さ(給料の良さ)を順に並べて見ましたが、実際に不動産業界にいらっしゃる方々からのご意見をいただけると嬉しいです。例えば、コレは違う！とか、実はこんな裏話があって、などなど

⑥賃貸オーナー目線で、こういうことに注意して業者は選定した方が良いよ、というアドバイスがあれば、是非教えてください。

よろしくお願いします。

Answer 1

①について
賃貸では宅建業法上の専任媒介や一般媒介というのはありません。
ですから形式上､専任媒介ということになっていても、業者にはレインズ登録義務はないことになります。
②について
やはり客付はレインズでしょうね。
③について
定期借家はなかなか決まらないし､さらに定期借家にする手続きがめんどくさいですからね。
賃貸借契約書とは別に、貸主から借主への定期借家である旨の説明をして､書面を交付しなければなりません。
④について
大丈夫ですよ。
ただ自分1人では辛いので、いろいろ話せる誠実で､本物のプロの先輩が近くにいればいいのですが・・・
あとは､いかに早く実務を覚えるかでしょう。
⑤について
確かに売買は取り扱う金額も責任も大きいですので､売買をやってるところは大変ですよね。一回ミスって数100万円という仲介責任を負うこともありますから。
⑥について
賃貸ですから､とにかくフットワークの良い､よく気が効く､まじめな業者を選ぶことです。

Answer 2

①賃貸に専任などの概念がありません。
②レインズ、atbbのメリットは物件を他の不動産屋に展開できる事。FAXを使うのは時代遅れです。デメリットはレインズは初期費用、atbbは月額が掛かること。
③定期借家は更新の概念はありません。再契約になります。再契約って事は仲手などがまた更新時に掛かりますし、今の時代のニーズは良い借主に長く住んでもらう事です。時代に逆行してますよ。
④未経験ではもって一年。親密な仲間がいればまた違いますが。毎月潰れていく不動産屋があります。
⑤給料の良さは売買が1番ではないでしょうか。しかも投資用物件の売買は給料良いみたいですよ。
⑥大手のフランチャイズは辞めた方が良いと思いますよ。
勝手に入居者からオプション取りますから。笑