不動産（主に賃貸）事務の経験がある方に質問です。 不動産事務としてパートをはじめて半年です。あらかたのことはできる…

Question

不動産（主に賃貸）事務の経験がある方に質問です。

不動産事務としてパートをはじめて半年です。あらかたのことはできるようになったのですが、まだ数点わからないことがあります。◎契約書類に書き込む日付について
【前提：昔ながらの不動産屋のため、アパートの大家からあらかじめ判子を預かっており、新規契約や更新のときに大家さんの代わりに書類に押印、大家名義での領収証の発行などをしています】

1.新規契約の際の契約書に書き込む、原日付はいつの日付を書き込むか？（契約金の入金があった日付、契約金を確認して契約書に日付を書き込む実際の日付など）

2.新規契約の際に発行する、大家名義発行の領収証の日付はいつの日付を書き込むか？（契約金の入金があった日付、大家に精算した日など）

3.更新契約の際に契約書に書き込む、原日付はいつの日付を書き込むか？（更新料の入金があった日付、更新書類と更新料が揃った日付など）

4.更新契約の際に発行する、大家名義発行の領収証の日付はいつの日付を書き込むか？（更新料の入金があった日付、大家に精算した日付など）

これまでは前任者に習った通り、（特殊なケースを除き）全て入金のあった日付を記入してきたのですが、いきなり奥様が「不動産事務は奥が深い、単純に入金のあった日付ではダメ」と言い出しました。
では何を基準にして日付を入れるのかと尋ねると「ケースバイケースなので、これといったものはない」とのことです。
なので、新規や更新で書類に日付を書き入れるときは奥様に書類を渡して、日付をいつにするか決めてもらってから私が記入といった感じです。
指示される日付は入金のあった日付だったり、大家に精算した日付だったり、どこから出てきたのかよくわからない日付だったりします。
私は特に領収証なんかは入金のあった日付でいいと思うのですが…。でも社長や奥様は（新規や更新）書類に対する領収だから入金があっても書類が揃ってからでないとダメだなどと訳の分からないことを言っています。
書類に対する領収ってなんだろう？私には理解できません。

ちなみに家族経営の小さな不動産屋で旦那様が社長、奥様が専務、息子さんが営業、娘さんがお手伝い？で、そこに事務パートで私一人がいるような会社です。
奥が深いのではなく、ただのワンマンでしょうか？
みなさんの会社では日付どうしていますか？

◎もう一点。ADに関してです。
他社さんに客付けしていただいたときは仲介料として「賃料＋消費税」をお支払いしますよね？これってAD100％って意味とは違うのですか？
奥様から他業者からのADに関する問い合わせには「“ADはゼロ”と答えるように」と指導されています。
ADが未だにわかりません。奥様に聞いてもよくわかりません。
ちなみに客付け業者に支払う仲介料も奥様の判断で「賃料＋消費税」だったり「消費税分なしで賃料のみ」だったりします。こちらも奥が深いからケースバイケースなのだそうです。
客付け業者に支払う仲介料が「賃料＋消費税」だったり「消費税分なしで賃料のみ」することってあるんですか？

長くなってしまいましたが、回答をお願い致します。

Answer 1

日付

大きな会社で統一のルール（法に基づいたり色んな意味で）が有るところも有りますが、あなたがお勤めの様な会社様ですと、ケースバイケースだと思います。。。
実際問題として、オーナーの税金対策であったり、え？何それ？？ってな、理不尽な理由他、色んな諸事情による事も少なくないと思います。

ＡＤ（発音はエーディーやアドで通じます）

アド←広告費の事ですね。主に、元付さんや貸主が客付けさんに対して支払う『報酬額』以外のお金が出る物件に対して用います。

手数料１００％ＡＤ１００％だと、賃料の二倍になります。
手数料を何も言わずにＡＤ１００と言っちゃうと、客付け側は賃料の二倍貰えると思いますよ・・・
ＡＤ６００％までは見た事あります。。。ＡＤと仲介手数料に関してはあなた様は勘違いなされていると思います。

物件によって、又は借主によっては消費税込みになったり消費税別になったりしているのだと思います。奥様は、物件が事業用なのか一般なのか、借主が個人なのか法人なのかを言っている（他にも何かありそうですが）と思います。
報酬額＝家賃の１か月分（＋消費税の時も）ですが、賃料の広告表示は税込み表示が基本です。

※法律では、上限が１か月分で有るだけですので、貸主が支払う場合も有りますし、様々な取り決めで『半額や値引き』もあり得ます。

直接貸主又は代理の場合は『不要』（手数料をとれない）ですし、折半もあり得ます。レアケースで三賃（元付５０％客付け２５％客付け２５％の場合と単純に３分割の場合有り）も有ります。
売買のケースで高額物件では８賃まで聞いたことが有ります。（笑い話のネタとして）

余談ですが、今お勤めのところのルールのみで宅建士の試験問題を解くと確実に落ちると思いますｗ

Answer 2

日付の件です
契約書とお金が揃った日にしています
お金だけ先に払って書類が手元に届かない場合などがあり、それでは新契約も更新も完了していないからです

ADと仲介手数料の件です
仲介手数料とは、客付けした業者がそのお客さんからもらいます
元付けなら貸主さんから、客付けなら借主さんからですよね
その場合、賃料と消費税になります

ADとは
貸主が客付け業者に、仲介手数料と別に払うものです
お客さんを紹介してくれてありがとうというお礼のお金なので消費税を払うか払わないかは貸主さんしだい
ほぼほぼADは賃料のみだと思われます