自主管理マンションの理事長です。管理人雇用について教えてください。

Question

自主管理マンションの理事長です。管理人雇用について教えてください。老朽化、住民の高齢化が進むマンションの管理組合理事長に就任しました。問題山積にあえいでいます。どうかお知恵を拝借させてください。

今現在管理人は住み込みで雇用しています。一年ごとの契約更新ですが、採用するさいにハローワークを通してしまったため、以前雇用していた管理人と比べ年間60万の諸費用が加算されています。
以前は国民年金、国民健康保険、もちろん雇用保険などもありませんでした。

今回は事業所登録までし、社会保険、労災、雇用保険に加え、社会保険労務士に支払う費用まで発生してしまっている状況です。しかも雇用した際の契約書がメモ書き程度のものだったため、業務内容がかなり簡素な状態です。そして現管理人には顧問弁護士が付いているそうです。

質問の本題ですが、現管理人に対する住民からのクレームが多く、次期契約の内容に業務時間中の私用パソコンの禁止。掃除の徹底などを盛り込む予定でいます。すると、現管理人から契約更新を受け入れて貰えない可能性があるため、今後の新たな管理人雇用を考えなければなりません。

新しい管理人雇用の方法はどういったものが適切か？
以前のように、住み込みで社会保障いっさい無しで雇用するのは合法なのか？
ハローワークを通さなかった場合、求人は新聞広告か求人雑誌に掲載するしかないと思うのですが、この内容で応募者がいるのか？
また、シルバー人材などを頼った場合、管理業務とゴミ置き場の掃除などもろもろ込みでやってもらえるのか？

一番の希望は管理委託ですが、今現在一足飛びに移行することは不可能です。

どうか、お知恵を拝借させてください。よろしくお願いしたします。

Answer 1

＞住み込みで社会保障いっさい無しで雇用するのは合法なのか？
雇用なら違法です。
住み込みの業委委託でやらせる場合、きちんと履行されているかのチェックが必要。

＞ハローワークを通さなかった場合、求人は新聞広告か求人雑誌に掲載するしかないと思うのですが、この内容で応募者がいるのか？
出してみなければわかりません。

＞また、シルバー人材などを頼った場合、管理業務とゴミ置き場の掃除などもろもろ込みでやってもらえるのか？
お勧めしない、シルバー人材センター自身が斡旋的な考えが多く、管理を一切しないところの方が多いので（送り込んだ人と直接話をしてくれというだけの事が多い）トラブルをよく聞きます。

＞一番の希望は管理委託ですが、今現在一足飛びに移行することは不可能です。

計画立てればいいだけ、現在の住み込み管理人の契約期間が迫っていて無理なら、
その次の更新時に管理会社に代えるように考える。

＞現管理人から契約更新を受け入れて貰えない可能性があるため、
それならそれで、多少費用負担があっても面倒な労務管理をする必要がない派遣を考える、
住み込みにする必要性があるのか等の検討も必要。
２４時間対応が必要かどうかは検討したほうがいいです。

蛍光灯の交換や機械設備の点検立会、小破修繕などの業務があるなら管理会社に委託したほうがはるかに楽です。

直接雇用はきちんと労務管理が出来る状態でなければ難しいです。

Answer 2

合法うんぬんより、それだけの苦労をしていながら、まだ直接雇用を検討されようとすることが理解できません。
直接雇用はやめるべきです。
労働法などマンション管理とはまったく関係のない法的強制力が発生します。
リスキー過ぎますし、そのリスク対策は大変です。
例えば事故で死亡された場合など雇用者責任を想定していますか？

シルバー人材センターは、マンション側と雇用関係は存在しませんし、安価でお勧めです。
ただし、ゴミだし、植木選定、清掃などに作業を明確に限定する必要があります。
エレベータ保守や、配水管管理などは専門業者に個別契約。
支払いや、銀行口座やお金の管理は自分たちで行うようにするといいでしょう。