マンションの管理費等の滞納について、判例ではどうなってますか？

Question

マンションの管理費等の滞納について、判例ではどうなってますか？マンション管理士の勉強をしているのですが、管理組合には管理費等を滞納した人がいる場合、その滞納分を回収する義務があると記憶しています。そこで、この義務を放置したまま専有部分が競売にかかって落札された場合に、買受人へ請求をする際、義務を果たしていない事に関して「過失ある」として、請求額が減額される事はあるのでしょうか？この、「回収義務」に関して争った判例はあるのでしょうか？もし、買受人から「回収努力はしたの？してないなら、全額は払えない」と言われたらどうなるのでしょうか？ご存知の方、ご教授願います。

Answer 1

判例のことはよくわかりませんが・・・

＞その滞納分を回収する義務があると記憶しています。

これは、（管理者ないしは法人としての）管理組合が当該区分所有者に対して管理費を支払うように求める「権利」ではないかと思います。

→この場合の「管理者」とは、マンションの管理受託者、つまり「マンション管理会社」のことではなく、区分所有者の「代表者」という意味です。（区分所有法２５条１項）

仮に「義務」だとすれば、管理費の滞納を放置したという「過失」について、他の（滞納していない）区分所有者から責められるハナシだと思います。

したがって、管理費を滞納していた区分所有者の特定承継人である競落人が、そのような主張をするのは「盗人猛々しい」だけのことでしょう。

また、そもそも、他の区分所有者は、滞納された管理費債権を被担保債権として滞納のあった区分所有建物等について「先取特権」を有しますから（同法７条）、競落代金から当然に回収できるわけであって、買受人からとやかく言われる筋合いのものでもありません。

なお、管理者ないしは管理組合（≒滞納していない他の区分所有者）が、債権回収を含めて「管理委託」したマンションの管理会社に対して、滞納の放置について契約違反という意味で債務不履行（ないしは単に不法行為）があったとして、契約上の管理委託料支払債務と、滞納を放置したことにより発生したとする損害賠償請求権を相殺することは考えられると思います。

Answer 2

管理業務主任者です。滞納者→義務違反者への回収は義務ではなく管理組合の責任において…やるもやらないも管理組合の自由です。競売の場合は新所有者と前所有者両方に請求出来ます。実際には落札した新所有者が精算するのが実情です。
この場合は全額支払う義務があり、法律上も認められています。
但し、時効が過ぎた分は効力がありません。因みに管理費債権の時効は現在5年です。
参考までに。

Answer 3

管理組合が義務を放置したまま…とのことですが、通常督促や内容証明による支払い請求はしていると思います。
判例についてはよくわかりませんが、物件が競売される場合は裁判所から公開される情報には管理費の滞納額がきっちり示されています。つまり入札してその物件を落札しようとする人はその滞納された管理費を支払うのを承知し、またその金額を踏まえて入札額を決定すると思います。
管理組合が管理費を回収できなかったからといって競落人が管理費の減免を訴えてくるのはまったくの筋違いです。
それなら最初から入札するな！というところでしょうか。