鑑定評価基準における「再調達原価」について教えてください。

Question

鑑定評価基準における「再調達原価」について教えてください。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において、仮にもう一度建築などしたら、どれ位の費用が掛かるのかという概念なのは、わかるのですが、これは対象不動産の新規かつ最有効使用を前提として求めるものなのですか？それとも、単に、現にある対象不動産の再調達原価を求めるものなのでしょうか？

例えば、対象不動産が企業の社宅であり、敷地の最有効使用は共同住宅用地と判定され、建物及びその敷地の最有効使用は一般の共同住宅にリニューアルすると判定されたとします。

この場合の再調達原価は、リニューアル後の一般の共同住宅を価格時点において再調達することを想定して求めるものなのか、それとも、社宅を価格時点においてもう一度建築したら、どの程度の費用が掛かるのかを前提として求めるもなのか、よくわかりません。

Answer 1

はじめまして。

再調達原価は現にある建物を作り直して新築したら、いくらかかるかという価格です。

この再調達価格から、中古の建物であれば、古くなった分だけ価値を引く減価修正を行います。

この価格の評価方法を原価法といいます。

最有効使用を想定しての評価では、収益還元法という評価方法で、価格を求めます。

不動産が将来生み出す収益から逆算して、現在の価格を出します。

他に周辺で行われている取引事例から、価格を求める取引事例法という評価方法があります。

この3つの評価方法を併用して、導き出す価格が、不動産鑑定士が行う鑑定評価額です。