不動産業の運営についてです。 この度起業して、不動産会社を営もうと考えております。ただ、宅建取引主任者の資格…

Question

不動産業の運営についてです。

この度起業して、不動産会社を営もうと考えております。ただ、宅建取引主任者の資格も就業経験も無い状態からスタートするつもりですが、ここで質問です。不安なのは契約の流れ、契約書の記載方法など運営についてです。今の状態から運営していく方法として良い方法は何かありませんか？教えていただきたいのです。

Answer 1

不動産業を営むには、不動産業の免許が必要だということはご存じでしょうか？

起業家がそんなことも知らずに起業するなんてありえませんから、当然すべてご存じだとは思いますので、以下は釈迦に説法の失礼な内容になるかも知れませんが、「契約書の記載方法」が不安だなどと書かれているので、少しだけ気になったので書かせて貰います。お許しください。

不動産業の登録をするには、いろいろな手続きが必要ですが、まずは本店の場所が必要です。架空の営業店舗なんて許されないので、本店として認められるだけの建物を用意する必要があります。自宅の一角でやるのは原則認められません。造りによっては認められる場合もありますけれど。本店営業所として認められる条件には、細かい規定がありますので、しっかり調べて許可される事務所を用意する必要があります。

法人として起業するなら、法人の設立登記が必要になります。自分で設立登記できないなら司法書士に委任するなど、結構な費用がかかります。資本金も用意しなければなりません。自分で決算処理ができないのなら、税理士と契約する必要があります。

次に、従業者が必要ですが、あなたは社長として従業者の一人になりますが、５人に一人は専従の宅地建物取引主任者が必要です。名前だけ貸してくれはできないので、主任者証を持っている人を正社員として雇い入れなければなりません。その社員が突然辞職したら、その日から不動産屋はやれなくなりますので、安全のためにはふたりくらい雇っておく必要があるでしょうね。自分が主任者資格を持っていないのですから仕方がありません。

次に、営業保証金として供託金の1000万円を用意するか、保証協会に加入して60万円の弁済業務保証金を支払わなければ開業できません。保証協会に加盟するには、そのほかにも経費がかかりますので、だいたい140万円くらいは最低でも用意する必要があります。

ここまでやれば、どうにか不動産業者としての免許を取得する準備が整います。ひとつでも欠ければ、免許はおりません。

そのほかにも一般的な起業に必要な様々な手続きや、その費用がかかることは言うまでもありません。また不動産屋ならではの経費もいろいろとかかります。

そこまで全部やりとげてから、やっとあなたの心配している、「契約の流れ、契約書の記載方法など運営について」といった、実務の問題を検討することになります。ですから、そう言う悩みを相談するのは、まずそこまで出来てからでしょうね。

実際には実務に関する書籍はいくらでも売ってますので、なんとでもなりますので、そのほかの問題に比べたら、たいした問題じゃないと思いますよ。法律上の事は主任者が知っていますしね。

そして最大の問題は、どんな商売をして、どうやって顧客を集めるかです。それが商売のすべてですから。その構想が全く無いのであれば（就業経験も無い状態なら構想は浮かばないですよね）、起業なんてとても無理だと思います。

でも起業家の大半は、周囲の「無理だ、無謀だ」という猛反対を押し切って起業していますので、止めやしません。ぜひ頑張ってください。

Answer 2

まず「資格を取得すること」です。自身が何もわからなければ、そもそも不動産業の免許は出ません。または、有資格者をかなりの厚遇で雇うくらいしか手はないと思います。

また、主任者になるには『実務経験２年以上』が要件です。試験自体誰でも受験できますが、主任者(来年４月から「取引士」）になるには、受験した都道府県知事の登録を受ける必要があり、登録要件の一つに実務経験があります(但し、みなし経験として「登録講習」を修了することで実務経験があるとされます)。契約の仲介は主任者証を所持している者しかできません。

そして、不動産業を経営するのに「営業保証金」を供託する義務があります。営業保証金は主たる営業所は１０００万円、支店１店ごとに５００万円必要です。

契約の流れそのものよりも、不動産業を開始するまでのエネルギーや開始後の経営を考えると、現時点での起業はハッキリ言って無理です。不動産業は取り扱う金額が高額が故に契約上のトラブルが発生すると、経営している不動産業を倒産や廃業したとしても賄えないほどの損害賠償請求を受ける可能性があります。