北新地の料理屋さんをオーナーから譲ってもらおうと思います。 譲渡費ですが・・・

Question

北新地の料理屋さんをオーナーから譲ってもらおうと思います。 譲渡費ですが・・・北新地の洋食系の料理屋さんをオーナーから譲ってもらおうと思います。

譲渡費ですが、

オープンから丸８年、２０坪、20席、月150万平均位の売上（少し利益が出るくらい）、ビルの４階
1坪15000円の家賃です
私自身７年以シェフとして在籍しています。

オープンの時に1200万と少しかかったそうなので、0.6掛けで７００万の譲渡金を提示されました。

そこからさらに再契約の敷金等などと、ある程度の改装、いつ壊れるかわからない厨房機器、運転資金などを考えると

１０００万は超えてきそうです。

それなら頑張ってもう少し借り入れをして、１から自分でする方がいいのかなぁと思っています。

正直に譲渡のみで７００万は高いと思います、高くとも４００万位までと思ってました、相場がわかりません。

こんなにも相場は高いのでしょうか？？

Answer 1

こんにちは。
最近仲間と居抜店舗物件の購入を検討して、何件か交渉した知識でお答えします。
店舗の返却時にはスケルトンにて返却する事と、通常契約書には書かれており、造作等の売却は貸主、管理不動産の了承が必要です。
そのために、オーナーとだけの交渉で決まるものではないということがまずあります。
それに加えて、貸主、不動産屋の取り分(不動産屋は企画料という名目が一般的です。)があります。

その譲渡費用に営業権的なものが含まれているならば、設備、造作だけで判断するわけにはいきません。いま営業している形態がそのまま続くならば、お客様がついてくるからです。そのとことが、一般的な居抜きとは違います。

そこに価値を見出せるかが高いか安いかの判断となります。
ただ居抜きと考えれば、高すぎるでしょう。