民法及び借地借家法に関する問題。 「賃料債権の譲渡と物上代位」について。 AがBに自己所有建物を賃貸し引き渡した…

Question

民法及び借地借家法に関する問題。

「賃料債権の譲渡と物上代位」について。
AがBに自己所有建物を賃貸し引き渡した。Aはその後、当該建物に抵当権を設定し登記をした。
抵当権者はZ。その後Aは将来の賃料債権をXに債権譲渡しBに確定日付ある通知をした。
この事例で抵当権者Zは債権譲受人XのBに対する賃料債権に物上代位できるとあります。

理由として、
①建物については抵当権の設定登記前に引渡しが済んでおり、賃借権は借地借家法31条1項により対抗力を備えている。
当該建物を抵当権者が競売しても、買受人は賃借権の負担のついた建物を取得することになるため売却価格が低い。
そのため抵当権者は競売代金から債権の満足が得られない。
②XがZに優先するとなると物上代位の引当てがなくなり更にZに酷な結果となる。
③抵当権設定登記によりZの物上代位の期待は公示されていると考えられる。
④債権譲渡の通知は民法304条の「払い渡し又は引渡し」のいずれにも該当しない。

これについては納得できたのですが、司法書士試験 平成23年の民法第13問 肢エについて少し疑問があります。
この問題は上記事例で、Zの抵当権設定登記がBへの賃貸より先でした。
そしてこの問題の答えもZはXのBに対する賃料債権に物上代位できる。とのことでした。

上に書いた理由が正しければ、今回の場合は抵当権は賃借権に対抗できますから、抵当権者に賃料債権への物上代位を認めなくても、抵当権者は賃借権の負担のない建物を競売できるので債権の満足を得られるのではないかと思うのです。

判例は③④を重要視しているのでしょうか？

Answer 1

抵当権設定→賃貸借 という順なので、抵当権を実行するという選択肢もあり得る話ではあります。
しかし、時と場合によっては、賃料債権に物上代位して毎月家賃を受け取った方が都合が良いケースも存在します。賃貸借契約の負担の無い建物だからといっても、競売の結果債権の満足を得られる落札価格になるとは限らないからです。

そこで、民法はこのような規定を置いています。

第三百七十一条 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

賃料収入は「法定果実」です。よって、抵当権者はこの条文を根拠にして「家賃をコッチによこせ」ということが出来るのです。元々その抵当権は賃貸借契約に対抗できる訳ですから、債権譲渡があってもその賃料債権を差し押さえて物上代位することが認められるということになります。

それに、仮に債権譲渡を認めてしまうと、債権者（問題文のＢ）はそれこそ抵当権を実行する以外に方法が無くなってしまうことになりますが、すでに述べたように、「僻地の建物」とかだったばあいはそもそも競売が成立しないとか、競売が成立したとしても落札価格が残念な結果に終わってしまう可能性も否定できませんよね？