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不動産投資について 不動産投資について質問なんですが、仮に2000万円の利回り１２％のアパートを買う時に、
不動産投資について 不動産投資について質問なんですが、仮に2000万円の利回り１２％のアパートを買う時に、現金で買うのとローンを組んで買うのはどちらが良いでしょうか？ それぞれの長所と短所を教えて下さい。 あと、公務員の不動産投資によって得た土地収入は自治体によって認めてるところとそうじゃないところがあるそうですが、親や妻の名義であればどんな自治体でも大丈夫なんですか？ 回答よろしくお願いします。
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回答（3件）
- ベストアンサー
私が思う範囲でお答えいたします 個人的には 現金で購入もしくは かなりの額を入れてローンを組むことをおすすめします 理由は 収入 不動産収入 経費 固定資産税 管理費（管理会社に払う費用 家賃回収やクレーム対応など）これがないと仕事との両立は無理だと思います 共有部分の電気代など 火災保険 が 最低ほぼ固定でかかり 更に 修繕費などが 経費として掛かります この場合 なんらかの家賃が入り その中で経費を払い 利益がでたらそれ相応の税金を払うだけです。 木造のアパートなら仮に入居率が悪くなって収入が激減しても 固定資産税などの負担も比較的少ないので物件によりますが致命的なダメージはないと思います しかし フルローンで組む場合 収支のことと税金のことを良く考えないと税金を払うために本業の給与をつぎ込む結果になりかねません なぜなら 上記の経費の他に ローンを組むと金利も経費に組み込まれます そしてフルローンの場合 家賃収入のほとんどを銀行の返済に回すことになると思いますが たしかに 考えようによっては 自分の借金を他人様が支払ってくれて 最終的に自分の所有物になるすごく良い話にみえますが 落とし穴があります 収入から経費を引いたものが貴方の年収に加算されます そうすると税金は増えます 買ったばかりは 家賃も高く入居率も良く気にならないかもしれません そのうちに 空部屋が出たり 家賃を下げたりしなくなります それだけならまだ良いのですが ローンに占める金利部分や減価償却費など経費として認められる部分が少なくなり 実質は手元のキャッシュフローが少なくなっているにもかかわらず 帳簿上では利益が出ているということになり税額がどんどん増えてゆきます そうなると 税金を払うために本業の給与から持ち出すことになります。 ですからそれを回避するためには 現金で購入するか 自己資金を多めに入れるとその問題は緩やかで乗り越えられる範疇であったり 給与で補填するまでにいたらない可能性が高くなります いずれにしても 通常の家賃収入の計画 厳しく見た家賃収入の計画 （ともに 空室率、今後の家賃の下落などを加味して作成して下さい） 信頼できる大工さんに現場を見てもらって 修繕などどういった場合 時期的にどういうタイミングでどなににどれくらいお金がかかるかを 計画しておくこと どれくら税金が上がり 支払った残金でローンの支払い税の支払い などが確実にできるのか？ など 実際にシュミレーションして見ると良いと思います そうすると 投資すべきか、どういう状態になったら危険なのか、 もし転売するならどのタイミングか などの事前の対策が取れると思います 私が思うに アパート経営をする動機として 将来の年金かわりに不労所得として 本業とは別になにもせずに所得が得られる と言うことですと大きな間違えで 経営感覚は必要ですし 通常の商売と同じように いい条件で住んでもらう（他よりも良いものを少しでも安く売る） 例えば 日当たりが良く 設備も整っていて 清潔で 問題が起こればすぐに対応してくれ 上記の付加価値があるので この家賃なら納得できる という状態を目指すことだと思います 変に 儲けようとすると 入居者ははなれ だからと行って過度に良くすると経費ばからかかったり 掛けた割に有効打ではなかったりすることもあります とにかく これぞと思う物件が見つかったら すぐに飛びつかず 収入と経費 税金（所得税や地方税まで含めて） じっくりとシュミレーションして問題なしと判断した段階で買うと良いと思います 税や金利、修繕費 空室率 管理費 などを加味して実質的に利回りを 計算すると １２％の物件って意外と儲からないと思うかもしれません 良く良く理論的に考えて 手放すタイミングや修繕費の積立計画などを しっかり立案して、スタートなされるようしてください ちなみに 私も 今月これはと思える物件を見つけ購入直前まで（ローンの審査も通り） 行きましたが、よくよく計算するとほとんど手元にはお金が残らないけど 10年後に売って残債を払って 1000万円くらい抜けると思ってましたが もし 思ったように売れなかったりした場合 苦労や気苦労をして 得るものが小さいような気がして断念しました ちなみに私は鉄筋コンクリートの3階建て築11年日当たりも良く駐車場も2台ある ３LDKの 表面利回り１4.6％の物件でした 価格は3500万でした ほぼフルローンを計画していたのですが もう少し せめて購入価格の３分の１くらいの自己資金で出すことができれば 良かったのですが．．． とにかくびっくりするくらい 所得税と住民税は上がりますので注意して下さい
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はじめまして。 私の経験上でわかる範囲で申し上げます。参考程度にどうぞ。伺った情報がすべてという前提で申し上げます。 （現金購入の長所） ①物件の取得費用が安く済む。 ②金利上昇リスクを回避できるため、かなり見通しが利く運用になる。 （現金購入の短所） ①流動資産が減る （いざ、というときに用意できる現金が少なくなること。）。 ②運用の機会利益を失う（このお金を他で運用することができたのにできなかった。）。 （ローンで購入する長所） ①大きなレバレッジ効果が得られる。表面利回りを１２％でローンの金利が５％だとすると、手許の資金を使わないで７％の運用ができる計算になる。（もちろん、この利益から諸費用が引かれます。）元手なしで利回り７％（１４０万円）の運用ができる＝これだけの利益を出すのに必要な元本はいくら？と考えれば夢のような話になりますね。 ②ローンの債務者が死亡した場合、ローンの残債が免除されます。今でもこれと賃貸物件の評価減をうまく使って相続対策に、という方も少なくないはず。 ③ローンの金利は確定申告で控除対象（費用として計上できる）になりますので、税金の還付も受けることができるかもしれません。 （ローンで購入する短所） ①現金で購入するよりも物件の取得原価があがるため、運用利回りが低くなる。 ②ローンの金利が確定申告で控除対象になるとはいえ、結局は発生した出費の一部を取り戻すことができるに過ぎません。（要は出費ですよ、という意味です。） （公務員の不動産賃貸収入について） 私は、『不動産賃貸は唯一公務員に許されている副業』という認識を持っていました。自治体によって認められないという話を聞いた事がありません。貴殿仰せの話が本当であれば、自治体によって適用される法律が変わることを意味します。正直信じられません。上司に嫌味を言われる程度ではないでしょうか？いずれにしても私の知識不足の可能性もありますので、すみませんがこれは何とも言えません。むしろ、名義を変えて運用するほうが危険なはずです。贈与税の対象に、なんてことが起こり得ます。 最後に、このご時世で７％の運用利回りを得られる投資はなかなかありませんが、当然リスクもとることになります。（ex.家賃が入らなくなる、修繕費が発しする、など。）あなたのリスク許容度を事前にご確認ください。幸運を祈ります。
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現金で購入する場合は、単純に、年240万円の家賃収入ー固定資産税ー不動産業者への管理費が手取りとして残ります。税金はそこから更に減価償却費を差し引けますから、それほど税金はかからないでしょう。 ローンで購入した場合には、返済がありますから、手取りは当然減ります。しかし建物に対する金利は経費処理出来ますので、税金は現金購入よりも少なくなります。お金があるのでしたら、現金購入するか、より高額な物件を購入し、頭金を土地代に、融資金を建物に使うのが効率的です。 公務員の不動産投資ですが、青色申告されると、副業とみなされる恐れがありますので白色申告とし、住民税は普通徴収として給与天引きは避けましょう。親や妻名義であれば問題は有りませんが、妻名義の場合、配偶者控除が受けられなくなる恐れがありますので注意しましょう。 ご参考まで。
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