不動産鑑定評価基準について。第７章のＤＣＦ法についての留意事項のうち、「復帰価格」についての箇所がわかりません。

Question

不動産鑑定評価基準について。第７章のＤＣＦ法についての留意事項のうち、「復帰価格」についての箇所がわかりません。「復帰価格を求める際に、n＋1期の純収益を最終還元利回りで還元して求める場合には、n＋1期以降の純収益の変動予測および予測に伴う不確実性をn＋1期の純収益および最終還元利回りに的確に反映させることが必要である」とありますが、ここの記述の意味がよくわかりません。具体例（おおまかでも）があればわかりやすいと思うのですが。。。よろしくお願いいたします。

Answer 1

鑑定士試験、お疲れ様でございます。

細かい点をはしょり、明瞭性（イメージ？？）重視で説明いたします。

ご質問の復帰価格ですが、これは、ＤＣＦ期間終了時に戻ってくる不動産価格のことです（保有期間満了後売却しますが、その売却価値です）。
たとえば１０年保有して、その後は売却をもくろむ投資会社がいたとしますと１０年分（ｎ＝１０）は、単純に直接還元をせず、費用項目、収益項目を明示します（この明示する期間があることが直接還元とＤＣＦ法の差ですね）。

しかし保有期間（＝ｎ＝１０）満了後の１１年目（＝ｎ＋１＝１０＋１）の価格（＝売却価格）は直接還元で求めます。

ＤＣＦ法の式をみてみると、保有期間中は初年度純収益aですが、１１年目の純収益は、売却時点の純収益Vnとなっています。よって、当該純収益Vnが価格時点と比べてどのようになっているか、また１１年後の還元利回り（＝最終還元利回り）はどうなっているかを的確に反映しなければなりません（説明できればよいというイメージ？？です）。

還元利回りには、不確実性をおりこみます。１１年後は、価格時点の還元利回りより予測困難（＝不確実性が高い。イメージですよ・・・）です。以上から、還元利回りを６とすれば、最終還元利回りは６．５か７程度であれば異常値にはみられないのではないでしょうか（あくまでイメージです）。