重要事項説明書に不備があった場合、契約は解消できますか？

Question

重要事項説明書に不備があった場合、契約は解消できますか？先日、住宅建設用土地の購入を契約し、手付金を支払いました。

契約後に重要事項説明書を改めて確認したところ、法令規制について、急傾斜地法には○印があったのですが、宅地造成等規制法と土砂災害防止対策推進法、県のがけ条例については該当するにもかかわらず、空欄のままでした。契約当日も、急傾斜地法に該当するとの説明しかありませんでした。

更に、当該土地に隣接する市の公有地のがけでは過去に2回土砂崩れがあったことが契約後判明したのですが、不動産屋からは事前に聞いていませんでした。

これらの法令規制があり、また過去に実際崩落を起こしているところと接していると事前に知っていれば、契約しなかったと、後悔するとともに、釈然としない思いでいます。

今は、その土地に住むことに不安を感じているので契約を破棄したいのですが、もし、こちらの意向で契約を解除するとなると、手付金を放棄し、更に仲介手数料を支払わなければなりません。

このような状況の場合、重要事項説明書に不備があったことを理由に、契約を白紙にして手付金および仲介手数料（あるいはそのいずれか）を支払わずに済むことは可能でしょうか。

Answer 1

法律で定められていることを説明していないのですから、当然可能では。詐欺といっても言い過ぎではないでしょう。
http://www.ebisu-fudousan.co.jp/baibai/tisiki/2.htm

ただ、急傾斜地法による急傾斜地崩壊危険区域内であれば、自動的にがけ条例に引っかかりますし、土砂災害防止法の指定要件にも引っかかります。
その辺の認識を業者が持っていて、当然でしょと考えてるのかも知れません。甚だ不誠実な業者ですが。

ある程度お調べになってご存知かとは思いますが、いずれにせよ、過去、しかも数十年の間に土砂災害を受けているガチガチの規制区域ということです。

急傾斜地崩壊危険区域内で何かをしようとする場合、土砂災害を誘発する恐れがあるため、申請をして県の許可を得ないといけません。この辺は建築屋さんがやってくれますが手数料取られるでしょうね。

がけ条例は、基本的に該当範囲内には家は立てられません、という条例です。崖から条例の定める距離だけバックして（離れて）家を建てなさいというものです。まぁ除外要件はありますので、建築屋さんの腕次第というところでしょうか。

土砂災害防止法も厄介な法律です。県が土砂災害警戒区域等に指定して初めて成立するものですが、ご質問を見ると、該当するとのことでしたので、すでに指定されているのでしょう。
土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域がありますが、特別警戒区域に入ってると、普通の木造家屋は立ちません。上から崩れてくる土砂や土石流に耐えられる構造にしなくてはなりません。鉄筋コンクリート造ですね。

唯一の光明は、急傾斜地崩壊危険区域内ということで、すでに対策工が出来ているのかもしれないということです。
対策工があれば、上記の法律の除外要件にかろうじて当てはまり、建築が可能な場合がありますが、これも建築屋さんの能力次第。だいたい面倒くさくて投げちゃいますけどね。

不動産屋がパッとしないのであれば、県の宅建協会や、建築課・住宅課というようなところに相談してみてはどうでしょう。
質問されたこと以外のこともダラダラと書いてすいません。

Answer 2

不動産業者です。

重要事項説明書に不備は業者の責任ですので、それを理由に契約の解消はできません。
せいぜい損害賠償請求くらいです。

ただし売主が隣接地の土砂崩れがあったことは知っていて当然なのにあなたに伝えなかった、普通そのことを知っていたなら誰も契約しなかった、危なくて家が建てられない（契約の目的が果たせない）、建築におおきな制限がある、ということを理由にして、契約の解除を求める事は可能だと思います。

まずは弁護士に相談というのが良いと思います。