宅建 買主の救済（売主の担保責任）これが分かりません。 問

Question

宅建 買主の救済（売主の担保責任）これが分かりません。

問宅建業者Aが、自ら所有している甲土地を宅建業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1.売買契約で、Aが一切責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、担保責任を負わなければいけない。

解答 誤

これは8種制限に当てはまりますか？
業者が自ら売主の場合、売主が担保責任を負わない旨の特約は無効ではないのでしょうか？

宅建 不動産 31

Answer 1

「2年間は」が誤りでしょう。
業者ではない買主に不利なので、免責は無効です。
設問では「2年間は」と限定しています。それ以降は負わなくてもい、ではありません。
知ったときから1年間です。
売主業者からすると、いつまでも責任を負わないといけなくなります。

Answer 2

要は契約不適合責任の問題ですよ。

業者売主は最低２年ですよね。
この問題は０年ですから、買主に不利な特約になり無効になります。

無効なわけですから、なんの特約もない契約となり、民法の規定により発見した時から１年となり10年経とうが２０年後だろうが、発見されたら責任を負わないといけないということになります。

問題は２年ですから間違いなわけです。

要は２年責任を負う旨の特約をつけなければもっと重い責任を負わせるよ。
だからちゃんと２年と書いとけよ。

ということですね。

Answer 3

8種制限がらみです。

（担保責任についての特約の制限）
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

つまり、契約不適合責任については、一部の例外を除き、民法より不利な内容にしてはならない(→不利な内容の場合は、その内容は無効となり民法が適用される)ということです。

問題では、「Aが一切責任を負わない旨を合意」とあり、これは民法より買主が不利な内容ですのでその合意は無効であり、民法の契約不適合責任が適用されます。具体的には、契約不適合がわかってから、1年以内に売主に通知しさえすれば担保責任を負います。つまり「Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、担保責任を負わなければいけない。」が間違いです。

これはもっと細かい論点があり、詳しく説明するとあまりに膨大になるのでここでは割愛します。宅建試験において、契約不適合責任を正確に理解することは難しいです。「契約不適合責任に関しては民法より不利な特約は無効」くらいにざっくり覚えておいたのでいいでしょう。