マンション管理士試験に向けて勉強中です。 分からない事があるので質問です。 建替え決議 または ●●決議 …

Question

マンション管理士試験に向けて勉強中です。
分からない事があるので質問です。

建替え決議 または ●●決議

と

建物え承認決議 または ●●承認決議とは、どう違うのでしょうか。
承認が入ってる入って無いってのは理解してます。

どのような会議なのでしょうか？

宜しくお願い致します。

Answer 1

区分所有法 第２章「団地」の第69条（団地内の建物の建替え承認決議）の第１項に規定されています。
以下、条文の（）内の文言は一部を除き、省略して示します。正確には、条文で確認してください。

第六十九条 一団地内にある数棟の建物の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物の所在する土地が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であって当該土地の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地に新たに建物を建築することができる。

一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。

二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。

要は、団地内の建物数棟のうち一部の棟を建替える場合は、その棟の「建替え決議」（一号）を決議した上で、団地全体で「建替え承認決議」が必要であるという規定です。

Answer 2

区分所有建物（＝分譲マンション）を建て替えるには、集会（＝管理組合総会）において区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数決で「建替え決議」を挙げなければなりません。詳細は区分所有法62条をご確認ください。

ただ、もしこれが敷地を共有する団地内の特定の区分所有建物だったら、「建替え決議」だけでなく、敷地の共有者の団体（団地管理組合）の集会（団地管理組合の総会）において議決権の4分の3以上の「建替え承認決議」を挙げなければなりません。詳細は区分所有法69条をご確認ください。

もう少し具体的に例を挙げて説明します。たとえば、同一敷地内にA棟とB棟とC棟の3棟のマンションがあったとしましょう。そのうちのA棟が建て替えをするという計画が持ち上がり、A棟管理組合の総会において区分所有者数及び議決権数の各5分の4以上で「建替え決議」が挙げられました。

しかし、敷地はA棟の区分所有者だけでなくB棟及びC棟の区分所有者の共有で、すなわちA棟を建て替えるのは共有物の変更に該当するので、民法251条の原則に従えば、A棟・B棟・C棟の敷地共有者全員の合意が必要となります。

しかし、これでは団地内の1人でも反対すると建て替えができないことになります。そこで、建て替えをよりスムーズに進めるために平成14年、区分所有法に69条を設けて団地管理組合の総会において議決権の4分の3以上の多数決によって「建替え承認決議」を挙げれば、建て替えができることになったのです。

ようするに、上記の例では「建替え決議」はA棟管理組合の総会で挙げ、「建替え承認決議」はA棟・B棟・C棟が建つ敷地の共有者で構成する団地管理組合の総会で挙げることになります。