不動産登記法に関する質問です。

Question

不動産登記法に関する質問です。敷地権付き区分所有建物について、建物・敷地権のみを目的とする担保権(一般先取特権・質権・抵当権)に係る権利登記は出来ないと思うのですが、マンション管理士の学習をしている中で、
①敷地権が地上権である場合
②建物のみを目的とする「不動産」の先取特権の場合
については権利に関する登記が出来るとありました。

上記①、②の場合は何故権利登記できると考えられるのかどなたかご教示頂けないでしょうか。

どうぞ宜しくお願い致します。

Answer 1

そうですね。

分離禁止の原則に反しないので登記できます。

建物の存在が、地上権に基づいていれば、その登記は可能です。

その建物全体に対しての、共益費、などの費用に関して、先取特権の登記はできますね。

Answer 2

① .の答えですよ、抵当権が実行されても一棟の区分所有建物の為に法定地上権が成立するだけです、何度繰り返しても一緒です、
法定地上権成立要件の問題です。

地上権(要益物件)は物件ですから登記可能ですが関係しない。

Answer 3

建物を目的として特別の先取特権（不動産保存の先取特権、不動産工事の先取特権）が成立し、または賃借権が設定された場合に、同時に敷地権を目的として特別の先取特権が成立したり、賃借権が設定されたりすることはありえないから、建物についてする特別の先取特権保存の登記および賃借権設定の登記に建物のみに関する旨の付記はされない。

Answer 4

いずれも分離処分の禁止の原則に当てはまらないからです。
分離して考えざるを得ないものはのみに関する登記として登記できます。

①
地上権は土地にしか設定できないため、これのための登記はできます。
１番地上権抵当権設定など。（付記登記）
建物の登記簿に地上権設定などあり得ない。
さらに、建物部分（所有権）に地上権を目的とする抵当権を設定できるハズがない。（敷地権の種類が所有権であれば所有権を目的とした抵当権が設定できる。）のでこういう場合はできます。

また、敷地権の種類が賃借権であれば賃借権（債権）に抵当権は設定できないので、設定する場合は建物のみに抵当権を設定するしかない。（のみ付記）土地は賃借権質権設定。

また、賃借権、地役権そのほかの用益権も分離処分の禁止には当てはまらないものは、これらについても登記できます。
居宅部分を賃貸に出すのに土地に賃借権が及ぶハズがない。
（貸したのは部屋だけ）
通行用に地役権を設定 建物に公示が載るハズがない。
（外に出るのに他の部屋を通るわけがない）

②
建物に関する登記であることが明らかだからです。
一般の先取特権については総財産を目的とすることから、一般の先取特権はのみ登記（分離処分の禁止に反する）はできませんが、建物のみの不動産工事・保存の先取特権は敷地権には及ばないので、建物のみに関する登記ができます。
（建物部分だけをリフォームしたのにその費用に関する優先権が土地に及ぶハズがない。）