マンション売却についてご教授お願い致します。 昨年末から自宅マンションを売却しようと動きだし約8ヵ月売れない事に不…

Question

マンション売却についてご教授お願い致します。

昨年末から自宅マンションを売却しようと動きだし約8ヵ月売れない事に不安と疑問を持ち始めました。現マンションを購入した不動産会社(店舗数も多い有名な不動産会社)に相談し金額を算出してもらい活動開始しました。
内覧希望は2～3組／月。
コロナの影響もあり4～6月は全く動きがありませんでしたが先月より内覧も2組／月ほど対応しました。
活動開始から1ヵ月弱のところで担当に競合物件が下げてきたから100万下げましょうと話があり応じました。
3か月目頃に200万下げればインパクトがあるので下げましょうと提案され売れ残っても困るので応じました。
下げた以降、担当にコロナの影響で購入希望が激減している為厳しいとの話が続いています。
以降も内覧希望はありましたが「融資が受けられなかった」「家族に反対された」等、の理由で案件は流れていきました。

余りにも良い話が出てこないため担当者に相談したところ「頑張ります。」等の言い訳のような回答だけでモヤモヤしています。
担当の上司にもあったことがあるので担当変えてほしい旨を伝えましたがコロナの影響もあるのでもう少し様子見てほしいと保留にされています。

正直担当者はやる気があるような態度は見せますが不信感、疑問しかなく困っている状況です。
内覧の様子などを見ていると、
・お客さんが興味を持つ前にとにかく先にデメリットを伝える。
・お客さんの意見にすべて受け入れる。
・プレゼンが全然なく言われるがまま案件が流れていく。
・また私への提案は金額を下げることしか話はありません。
・問い合わせに回答がない。
コロナの影響もあると思いますが不動産売却はここまでいい加減なものでしょうか？
最初に売却金額を担当者から提案され開始しましたが、数か月毎で値下げの話ばかりしてくるのは普通でしょうか？
最初に提示された金額で売れると思い始めましたが、値下げの話ばかりで最初の金額に責任や根拠は何だったのか疑問に思っています。

時期が時期ということかもしれませんが打開策等あればご教授お願い致します。

Answer 1

こんばんわ。都内でマンション経営をしている者です。

区分マンション経営もしており、昨年も2軒、ファミリー向けの物件の売却をしましたが、どちらも2社に依頼しました。どちらも賃貸中で内覧もできない状況でしたが、1軒は2週間、2軒目は3か月後に売却できました。

質問者さんの内容を拝見しておりますと、1社だけに依頼しているように感じますが、1社だけですと、担当者の当たりはずれで、交渉力や写真の撮り方、広告掲載での文章力などもばらつきがありますので、通常は２，３社に依頼するのが良いと言われています。私は仕事柄、定期的に物件を売買しているのですが、一番重視しているのは、会社の知名度以外に、「広告の際の物件写真レベル感」、「担当者の頭の良さと誠実さ」、「対応の早さ」です。いい加減なことや嘘をつく人は担当者を変更してもらいます。

居住中のまま売りに出している場合、内覧が来ても生活感たっぷりの部屋を見せてしまい、検討者も気持ち冷めてしまうので、直ぐに決まらないことが多く、結局は時間がかかり大幅な値引きをしないと売れないというマイナスのループに入っていきます。不動産会社の人も、居住中のまま売却すると不利なことが多いと分かっていても、お客さんが引越しするまで待っていると、他の会社に取られる可能性があると考えるので、居住中のままでの売却活動を勧めます。

これから出来ることとしては、

１）2～3社くらいの仲介会社に依頼し、より広い見込み客にリーチできるようにして、競争原理を働かせましょう。スーモなどで物件写真の上手な会社を入れるのも良いかと思います。（大手でもHPやスーモの写真が全然ショボい会社もあります。）

２）もし転居することが可能な場合、空室にしてクリーニングして売りましょう。実際に何百万円も値引きをすることを考えると、その方が引っ越し代や賃料を考慮しても高く早く売れていることが多いです。

３）また、空家にすることが可能な場合、クリーニングが完了するまで、一旦広告掲載をやめて、クリーニングが終わったら、再度値段を最初の値段に戻して、売りに出すという方法もあります。長い間HPや広告に載っていますと購入検討者は物件を見飽きてくるので、問い合わせ率は落ちてきます。同時に値引き要求されやすくなります。

大手の中でも売却が苦手な会社もありますので、その会社のHPの出来や物件写真の出来を見て、業者を選ぶと良いと思います。

Answer 2

独占契約ですか？

私は３社にしました。
最初の方は、必死に頑張りましたが、大手Ｍは駄目で、準大手の某元歌手の旦那さんがCＭしている会社が、チャチャっと契約してくれました。
立地条件も良かったのですが、１２年住んで、当時の買い取り価格より２００万良かったです。
１２年タダで住んで、金利分も払って貰いました。