10月15日の宅建試験に向けて 35条、37条書面の問題に苦戦してます。 賃借の37条書面は売買と違い …

Question

10月15日の宅建試験に向けて

35条、37条書面の問題に苦戦してます。

賃借の37条書面は売買と違い

①移転登記の申請時期

②代金、交換差金の金銭貸借の斡旋を定めた場合には、賃借不成立の場合の措置

③瑕疵担保履行措置

11 瑕疵担保の特約

12 税金の負担

覚えられません…
なんか良い語呂合わせないですか？

後、権利関係の勉強方法知りたいです。宅建学院のテキストと通信講座で勉強してるのですが、教えられた事以外が出てくるので…

これでは権利関係半分以上取れません。

Answer 1

ひょっとして学生さんですか？社会人なら語呂合わせは必要ないと思うのですが…。（学生さんでしたら頑張って覚えてください）

移転登記の申請時期について。そもそも賃貸借は売買（所有権の移転）ではないので、基本的に登記はいらない。よって、申請時期を37条書面（契約書）に記載する必要がないというだけではないのでしょうか。

※登記が必要となると、例えばアパートを借りるのに司法書士が出てくることになります。不動産の売買で所有権移転の登記をする場合には、登記原因証明情報・登記識別情報（登記義務者）・印鑑証明書（登記義務者）・代理権限証明情報・住所証明情報（登記権利者）が必要になります。

金銭貸借の斡旋について。アパートを借りるのに銀行でローンは組みませんよね？不成立の場合（住宅ローン本審査が通らなかった）、白紙解約にするというのが通例です（住宅ローン特約）。そもそも住宅ローン組まないから記載不要。

瑕疵担保責任について。「住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、引き渡しから◯年は売主が責任を持ちますよ」という話。そもそも、アパートのような賃貸借の場合は貸主（大家さん）に修繕義務があるわけで、欠陥があっても借主は貸主に「直してくれ」というだけで済みます。もちろん、費用も請求されません。だから記載不要です。

税金の負担について。アパートを借りていて固定資産税・都市計画税を支払ったことはありますか？土地と建物の所有者に市町村から課されるのが固定資産税ですが、アパートを借りただけで所有者にはなりませんから、当然税金を支払う義務はありません。納税通知も来ません。納税義務者はあくまでも土地・建物の所有者。アパートであれば大家さんです。税金負担しないから記載不要。

権利関係は…頑張ってください。そもそも半分取れれば十分では？

Answer 2

まずは３７条を覚えた方が良いです。
３７条の方が思えることが少ないからです。
３５条の重要事項の説明は戸建て、区部所有、賃貸かつ覚えることがたくさんあります。
３７条を覚えてそこに対応する３５条を覚えた方が良いです。
３５条で説明をして３７条では不要、３７条で必須で３５条では不要といった問題が出題される傾向です。
頑張ってください。