マンション管理士試験における団地の共有関係の謎について マンション管理士試験平成21年問11の肢1と2の回答がどう…

Question

マンション管理士試験における団地の共有関係の謎について

マンション管理士試験平成21年問11の肢1と2の回答がどういう意味か理解できませんので、教えて頂きたいです。TAC問題集の問題文と回答は以下の通りです。

〜引用はじめ〜
問1.団地管理組合における団地共用部分の各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。正か誤か。
答1.正しい。団地管理組合における団地共用部分の各共有者の持分は、原則として各共有者の有する建物、区分所有建物にあっては専有部分の床面積の割合による。

問2.団地管理組合の集会における議決権については、団地内の土地又は附属施設（ これらに関する権利を含む。）の持分割合による。正か誤か。
答2.正しい。各団地建物所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、土地等（これらに関する権利を含む）の持分の割合による。
〜引用終わり〜

問1について、団地共用部分の各共有者の持分は、自分自身の住んでいるマンションの専有部分や、所有している戸建等、共有者の床面積の総和に対する自己の所有する床面積の割合ということでしょうか？そうなると、マンションと戸建では、マンション一棟の床面積の総和は、戸建一軒の床面積を凌駕するので、マンションの方が力が強くなる気がしますが、それで合っているのでしょうか。
それとも上記は僕の勘違いで、「団地共用部分の各共有者の持分は、その（共）有する建物又は専有部分の床面積の割合による」ということで、共有しているものの持分をどこかで決めていて、その持分ですよ〜ということでしょうか？
この二つのどちらかがわからず、困っています。

問2についても同様の趣旨で、団地管理組合における集会における議決権は、団地内の土地又は付属施設の持分割合によるとあります。これは結局、肢1の内容を言い換えただけで、同じことを指していませんか？（連動していませんか？）

ご教授のほど、よろしくお願い申し上げます。

Answer 1

区分所有法曰く

（議決権）

第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
（共用部分の持分の割合）

第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

つまり、共用持ち分＝全共用部分×（個人専有部分／全専有部分）

となります。

（いくらマンションがデカくても、区分所有者が多ければ持ち分は少なくなります。）

また別段の定めがない場合、共有持ち分＝議決権となるので、連動していると言えばそうかも知れません（笑）

Answer 2

机の上の勉強に集中し過ぎると、このような考える必要のない問題を考えてしまうのでしょうね。

どういうことかと言いますと、団地管理組合と一口に言っても様々な形態があり得るので、区分所有法６７条３項の主旨から言うと、それぞれの団地の形態によって別段の規約を定めてくださいということなのです。

しかし、別段の規約がなければ、原則として「建物又は専有部分の床面積の割合」によって、共用部分の持ち分としなさいということです。

たとえば、団地共用部分を戸建ての４戸で共有している場合、その持ち分は単純に建物の面積の割合で配分すればよいでしょう。

また、同じ形状・戸数の区分所有建物４棟で共用部分を共有している場合も、単純に専有面積の割合で配分すればよいでしょう。

こういう場合は、共有関係が単純なので別段の定めは必要ないかもしれません。あるいは、議決権の割合については、単純に各戸１票ずつというような規約を定めてもよいと思います。

マンション管理士試験で考えなければならないのは、こういう単純な原則だけです。

しかし、現実には、あなたが疑問に感じたように、一団地管理組合に、戸建てや戸数も形状も高さも違う区分所有建物が混在する場合があって、単純に建物又は専有部分の床面積の割合によって配分すれば、不公平が生じる場合もあるので、そういう場合は別段の規約を定めなさいということです。

ご存じかと思いますが、区分所有法には任意規定と強行規定があります。任意規定については、規約の別段の規定が優先されます。それは、団地管理組合でなくても、単棟型マンション管理組合の場合でもいろんな別段の規定が見られます。

たとえば、共用部分の持ち分割合は、区分所有法１４条３項では壁の内法基準を採用していますが、規約で壁芯基準を採用している場合もありますし、議決権についても、多くのマンションで専有部分の床面積にかかわらず、各戸１票と規定しています。

これらのことは分譲会社があらかじめ公正証書によって規約として定めておくべきことなのです。そういうことを定めず、法律の原則だけで分譲すると、あとで区分所有者同士の紛争の火種になりかねないからです。

しかし、マンション管理士試験では、そこまで考える必要はありません。原則だけを理解しておけば、それでよいのです。