H26宅建試験の問題で分からないとこがあります。

Question

H26宅建試験の問題で分からないとこがあります。問41 宅建業法の規定問題

枝1 宅地建物取引業が、他の宅地建物取引業が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング•オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。

枝3 宅地建物取引業が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（法第44条）に該当する。

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正解は枝1だそうです。
でも何故なのかわかりません。
事務所、案内所等に標識を掲げなければならないことは分かります。
日建の教科書には、
「クーリング•オフの適用される場所については、その旨も記載しなければならない」
とあります。これって、クーリング•オフ制度の適用がない場所では記載義務なしと読めるのですが…。そうなると、専任の取引主任者がいらない場所＝申し込み、契約等をしない場所＝クーリング•オフ制度についての記載義務なし という考えは間違ってますか？

枝3は謝りなので、報酬を支払うことを拒む行為は不当な履行遅延に該当しない。ということになります。
でも、「宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記•引渡し•対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない」法第44条に掲げられてます。
報酬を支払うことを拒む行為＝対価の支払いの不当な履行遅延に何故あたらないのでしょうか？

Answer 1

「専任の取引主任者がいらない場所＝申し込み、契約等をしない場所」が間違っていますね。

専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない案内所（テント張りや10区画未満など）でも、申し込みの受付や契約はやっていいし、重要事項の説明も、専任じゃないアルバイト取引主任者のお兄ちゃんがやってもいいのです。

そこはクーリングオフがきく場所だというだけのことです。だからそういう案内所には、誤解がないよう、クーリングオフができることを示した標識が必要になるのです。

契約成立後に売主が媒介業者に支払う報酬は、「宅地建物の取引に係る対価(不動産の代金)の支払い」ではありません。

想像してみてください。この場合、売主が媒介業者に報酬の支払いを拒否しても、買主は売主から不動産の引き渡しを受けることはできるのですから、何も困らないでしょう？

売主が買主に不動産の引き渡しを不当に遅らせたのなら法第44条に該当しますけれど。

または逆に媒介業者が、買主から預かった代金を、売主に不当に渡さないなら法第44条に該当します。

ただし、売主が媒介業者に報酬支払いを拒否する行為は、原因次第では債務不履行になります。でも、それは宅建業法の問題ではなく、通常の民法の問題です。

Answer 2

申し込みを受けれる案内所ではクーリングオフの説明が必要です。

44条の不当な履行遅滞は売主、買主の履行義務の事であり、支払い手数料の履行遅滞の意味ではありません。

Answer 3

私も昨日受けてきました。
肢1については私も同じ考えです。
しかし肢2、3、4が明らかに間違えだと思ったので解答を1としました。

肢3ですが、“宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記、引渡し、対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない”は“宅地建物の”となっています。媒介の報酬は宅地でも建物でもありませんので対価の支払いを不当に遅延する行為には当たらないのだと思います。