不動産物権での登記について教えてください。

Question

不動産物権での登記について教えてください。問題

甲が乙に土地を売却しました。その乙の土地に丙が賃借権をつけました。

乙は丙に対抗できない。→登記をもっていないから賃料を請求することができない。

賃料を請求するには登記が必要だと勉強しました。

質問

このケースを覚えてしまえばいいのでしょうけど、この場合の登記の意味合いが理解できません。登記がなくても
対抗できる第三者もありますが、乙の土地なのに、賃料が請求できないなんて、なんだかおかしい気がするのですが、
理由があるのだと思います。

どなたか教えてください。よろしくお願いします。

Answer 1

その場合は登記なくとも請求可能です。
だって契約当事者ですからね。

丙が甲と賃貸借契約をした後に
乙が甲から土地所有権を譲り受けた場合は
乙と丙は賃貸借契約時の当事者本人じゃないから
乙は登記等で自己の正当性を丙に証明しないといけませんが…

もし、乙が所有権を取得した後に甲と丙で
賃貸借契約を締結した場合は甲にとって土地は他人物だから
権限ない者の契約になるしね。

Answer 2

すでにある回答への上被せになってしまいますが、契約や権利・義務、対抗についての理解を整理しておくべきかと思います。

まず、質問にあるケース
①甲→乙 と土地の売買が成立（ただし未登記）
②乙＝丙 間で土地の賃貸借契約が成立

という状態の時、乙は丙に土地の賃料を【請求できる】ということになります。
乙が賃料を請求できる理由は、②の「土地の賃貸借契約」です。
・乙は丙に土地を貸す
・丙は乙に賃料を支払う
という契約が成立してこその「賃貸借契約」なのです。（「賃貸借契約」の成立要件も確認しておきましょう！）

さて、登記が無いことによって賃料請求が出来なくなるかもしれないケースとはどのようなものでしょうか？それは、

①甲＝丙 間で土地の賃貸借契約が成立
②甲→乙 と土地の売買が成立（ただし未登記）

このような場合は乙は丙に土地の所有権移転（貸し主としての地位の移転）を対抗できません。
丙から物権の変動を認めることは出来ますが、しかしながら丙としては「本当に土地の売買があったのか？」ということを調べる手段が『登記簿』以外にはありません。甲から丙に通知する方法はあるでしょうが、この場合も甲が通知してくれなければ丙にしてみたらある日いきなり乙から「今日からその土地のオーナーは俺様だ。だから賃料は俺様に支払え」ということを言われることになります。でももしかしたらそれは「振り込め詐欺」みたいなものかもしれません。

よって、後者のケースでは「乙から丙に賃料を支払え」と請求するには登記が必要とされるのです。

「対抗」問題は、あくまでも相反する権利を主張する人が他に登場したときに、「どちらが勝つか？」という問題になるのです。ですから契約の当事者のような場合はそもそも「対抗関係に立たない」という場合もあります。質問のケースでは乙と丙はそもそも「契約の当事者同士」です。
どのような場合に「対抗関係」に立ち、どのような場合に立たないのかという問題は、これまで様々な裁判を通じて争われてきた問題でもありますので、対抗問題について判例を解説した本（やネットでの解説ページ）を確認しておくとよいかもしれませんね。
結構、ややこしいケースも含まれていますので。