宅建で質問があります。

Question

宅建で質問があります。いくつか分からないことがあるので、詳しい方
回答お願いします。

①
不動産登記で、原則 申請義務は無いけど
する場合、原則 権利部は共同申請。
というのは理解できました。
では、表題部は単独申請OKですか？

②
その原則 共同申請の権利部ですが、
まず、甲区、乙区の登記
登記義務者の識別情報の他に
登記原因証明情報や許可を称する情報等
権利部にかかる情報全てが共同なんですか？

③
（所有権）保存登記は単独申請OKですか？
又、保存登記する場合保存以外に必要となる
登記は他に何がありますか？（表題部だけ？）

④
先日、所有権（民法）は売買契約で移転する。
と教えて頂きましたが、通謀虚偽表示の
仮装譲渡の部分で登記は移転するのに
所有権は移転しないのは何故ですか？
（虚偽表示自体が無効だから？）

⑤
これは実務になると思いますが、相続での質問です。
A（女性）を中心にして、その周りにB（Aの子×1人）
C（Aの親×1人）、D（Aの兄弟×1人）、E（Dの子×1人）がいます。
この場合、Aを被相続人とすると、法定相続人は
第一順位 B
第二順位 C
第三順位 D
と思いますが、配分は〇 / 〇となりますか？
今まで配偶者がいる男性が主役の部分しか
習ってないので分かりません。

以上、たくさんあって申し訳ないですが、
分かる方解説御願いします。
出来れば、先日答えてくださった方
超分かりやすかったので、時間が合ったら
また噛み砕いて下さい。

Answer 1

①について
表題部の登記は所有者の単独申請です。
質問者さんの理解で合ってます。

②について
登記申請は申請書を作成しますね？
それに必要な書類を添付して登記を申請するわけです。
登記原因証明情報は売買の場合、売買契約書だと思えばいいです。
許可を証する情報とは、農地の場合等、許可が必要なときにその許可書を添付します。

ですから、登記権利者と登記義務者が必ずしも共同でこれらの書類を作成するわけではありません。

③について
所有権保存登記は単独申請です。
不動産登記法において単独申請できる場合は法に定められている場合のみです。

ですが、たくさんあって単独申請出来る場合を挙げるときりがないので、宅建で出そうなものだけ記載しておきます。

まずは相続登記、これは相続人からの単独申請になります。
次に登記名義人の変更登記、これは住所が変わった場合や結婚して名前が変わった場合に、登記名義人が単独で申請します。
後は、判決による登記ぐらいでしょうか。
登記申請手続きを命じる判決を得た場合、単独申請出来ます。

未登記不動産についての流れ（あくまでイメージ）
表題部登記→所有権保存登記→所有権移転登記（抵当権設定等）
という流れになります。

④について
民法で売買契約をした時に所有権が移転するのは何故だったか思い出してみてください。
売買契約は「売ります」という意思と「買います」という意思が合致して成立しますね？
仮装売買は、実際には売っていません。
売ったように見せかけて登記名義だけを変えるということです。
つまり、「売ります」という意思と「買います」という意思が合致していません。
だから無効なのです。

登記は登記官が審査をしますが、それは形式的なもので実際に売買があったのかということは調べません。
ですから、2人で通謀して仮装譲渡で嘘の売買契約書を提出した場合、登記申請が通ってしまうのです。
よって、登記簿上は所有権が移転したことになっているが、実際には所有権が移転していないことが起こりえるのです。

⑤について
根本的に法定相続を勘違いしています。
第1順位の相続人がいるのであれば、第2順位の相続人には法定相続分はありません。
第一順位のBが全てを相続します。

民法のテキストを見なおされてください。

最後に、宅建では不動産登記法はわずか1問の出題だったと思います。（2問だったかな？）
不動産登記法を完璧にしようとすると、民法を全てやるのと同じぐらい勉強する必要があります。
不動産登記法の問題はテキストや過去問に出ている所ぐらいにして、それより問題数が多く、合否に直結する民法、宅建業法、制限や税などに力を入れられることをお勧めします。
特に宅建業法は簡単で問題数も多く、ほとんどの受験者は正解してきますので、落とさないよう気をつけてください。

それでは頑張ってください。

少し補足で足しました。