宅建 不動産登記について

Question

宅建 不動産登記について詳しい方に質問です。

登記は原則 物件変動が生じても申請の義務はない。
とあります。

例外で表示に関する登記には何種類か申請義務がある。
ここまでは理解できます。

ここからがわかりません。

権利に関する登記は共同で申請しなければならない。
これにも原則、例外がありますが、そもそも
申請が義務ではないのであれば、
例外中の原則、例外ということですか？

権利に関する登記をする場合は共同申請よってことですか？

実務未経験で登記なんてした事ないですし、
いきなり所有権移転と所有権移転登記は別物って言われても
？？？って感じです。
（物権変動で少しは覚えましたが）

そもそも所有権移転は売買契約締結したら
勝手に移動するもので、
移転登記は原則義務じゃないけど所有権を主張したいなら
すればもいいよ的な感じなんですかね？

頭のキャパが小さいので頭パニックです。

詳しい方、出来るだけ噛み砕いて教えてください。
お願いします。

Answer 1

かなり噛み砕いて書かせていただきます。

まず、質問者さんの理解は正しいですよ。質問者さんが書かれているようなイメージで権利の登記は位置づけられます。

売買で所有権は買主に移転し、売主は所有権を失います。
↓
買主は、所有者となったものの、一定の第三者に対しては「自分が所有者です」とは主張できない場面が出てきます。典型が、土地を二重に譲り受けた第二買主に対してです。
↓
そこで、法は対抗要件として登記を要求しました。
↓
しかし、登記は自己の権利の防御手段みたいなものです。そして、権利を主張するかしないか、防御手段を取るか取らないかは権利者の自由に委ねられます。
↓
ですから、権利の登記を「するかしないか」についても、権利者の自由というたてまえです。
↓
もっとも、「登記をする」と決断した以上は、不正や間違いがないように、権利を得る(登記で利益を得る)人と、権利を失う(登記で不利益を受ける)立場の人との「共同で」申請しなさいということにしたわけです(もちろんこれにも例外はあります)。

「登記するかしないかは自由だけど、するなら原則として共同で」ということですね。

Answer 2

まず、権利の登記の目的は何だったのかを思い出す必要があります。
権利の登記は、当事者間では有効に成立している物権変動を第三者に対抗する（主張する）ためのものです。
たとえば、土地の所有権が当事者間で移転していても、第三者に自分が所有者であることを主張するには、所有権移転登記を要します。売買で、売主が二重売買して新たな所有権者が現れると、先に登記をした方が優先されます。
しかし、売主が信用できる人で、そんなことをする筈がないのなら、わざわざ登録免許税や司法書士さんへの手数料まで払って登記する必要はありませんよね。だから、登記は義務ではないのです。登記するかどうかは当事者の自由です。

登記しないのならここから先は関係ありません。
登記をする気になったとして、買主だけで登記ができるとすると、本当は売買なんか成立していないのに、無権利者が勝手に所有権移転を登記してしまうことができてしまい、元の所有権者は大変な損害を蒙ります。
なので、権利の登記をするんだったら、権利を失う側、不利益を被る側と一緒に申請しなきゃいけない、というのが共同申請の原則です。ご質問のとおり、「権利に関する登記をする場合は共同申請よ」ってことです。

こんな感じです。