不動産鑑定業に従事している方に、質問します。平成２２年度短答式試験の問題です。 [問題４]賃貸用不動産の個別的要因に関…

Question

不動産鑑定業に従事している方に、質問します。平成２２年度短答式試験の問題です。
[問題４]賃貸用不動産の個別的要因に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ (省略)
ロ (省略)
ハ 賃貸事務所ビルの修繕履歴を調べたところ、竣工から現在までの２０年間、大規模修繕工事を実施していないことが 判明した。そこで、原価法の適用に際して、この要因を再調達原価の直接工事費の査定において査定し、収益還元 法の適用に際して、この要因を大規模修繕費等の査定仁おいて反映した。
二 (省略)

[解答]
イ、ロ、二 (省略)
ハ 基準総論第８章(要説ｐ２３３)の「各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性」の観点から正しいとはいえ ない。

[質問]
肢ハは具体的に、どの部分が正しくないのですか。

Answer 1

原価法の再調達原価は新築（建物）かつ最有効使用（敷地）の価格を求めるものです。
大規模修繕が行われていないことは「減価修正」の観察減価等で反映されるものです。
また、題意からそれるかもしれませんが、仮に比準価格を求めた場合、個別的要因として反映すべきともいえます。