マンション管理士・管理業務主任者に関して

Question

マンション管理士・管理業務主任者に関して民法、区分所有法の分野で

・管理組合

・総会

・理事会

この3つの明確な違いがよく理解できていません。

なんとなくわかっているつもり程度の理解度ですので、特に "理事会でできない事・総会でできる事" などの部分で混乱してしまいます。

簡単に違いを分ける説明をできる方がいらっしゃいましたら、どうかよろしくお願いします。

Answer 1

試験を意識したご質問と解釈し、思いきって申し上げますが
fukfukfuk55さんの回答を鵜呑みにしてしまうと本番では得点できません。
ご本人には非礼をお詫びするとともに、順を追って根拠をご説明します。

まず管理組合ですが、これは法律上当然に発足する訳ではありません。
管理組合の設立根拠である区分所有法第３条は、区分所有者の総意を決定するための団体（いわゆる第３条団体）を作る事が「できる」とする規定であり、実態としてこれが無くても総意を決定する事ができる状況であれば、管理組合は必ずしも設立しなくて良いのです。「管理組合」という名称も、規約上の定義において第３条団体の一般的呼称として定着しているに過ぎず、そもそも区分所有法や民法にその定義はありません。なお、管理規約も区分所有法第３条においては「定めることができる」とされているものであり、法律上当然に必要となるものではありません。
通常の分譲マンションで管理組合も規約もないという状況は事実上考えられませんが、法律上の規定を問われる試験においては「当然に」という表現には注意が必要です。区分所有者が共通認識として持つべきルールは現実的に必要であり、そのために管理規約が作成され、その管理規約の中に定義される管理組合には、区分所有者は法と規約の定めによって全員が加入しなければならない事になっているのです。

次に総会の分類についてですが、区分所有法で「集会」と称されるこの会合は、同法上では通常総会・臨時総会などという分類はされていません。同法において集会とはあくまで区分所有者の総意を決定する会合としてだけ位置付けられており、審議事案による分類はありません。年に１度「通常総会」を開催するというのは、当年度決算と次年度予算を承認する場が必ず年に１度は必要になるからという運営上の理由に過ぎず、例えば規約・規則の変更や管理費の変更を審議するのが必ず臨時総会である必要はないのです。通常総会でも議案に上げる事ができます。
法律上の分類としてあるのは、可決要件の難易差等による「議決事項の分類」です。例えば前出の「規約の制定や変更」は特別議決事項であり、組合員総数および議決権総数のそれぞれ４分の３の賛成が可決要件です。一方の「管理費の変更」は出席組合員の議決権の過半数の賛成で可決される普通議決事項です。他にも、例えば区分所有建物の建て替えに関してはまた別の可決要件があります。

最後に理事会についてです。
これも区分所有法には定義がなく、定義があるとすれば（標準）管理規約です。
理事会には確かに総会と同等の決定権限はありませんが、理事会には理事会なりの審議・決定に関する機能があるのであり、「何かを決める事は殆どない」という認識では、試験においてあらぬ誤解に繋がります。

ご質問の主旨としては、「理事会が独自の判断で出来ること」と「総会決議が必要なこと」を手っ取り早く識別する方法を知りたい、という事なのだと思いますが、そのためには一見遠回りの様に思えても、区分所有法と標準管理規約のそれぞれに規定されている事をしっかり読み込む以外に方法は無いと思います。過去問を数多くこなす事で（勿論、内容はその都度理解するという前提で）自然に身につく部分も多かろうと思います。

マンション管理士の試験においては、特に区分所有法と標準管理規約の双方に規定されている内容の違いをきちんと整理する事が非常に大切です。標準管理規約は区分所有法を含む関連法規を根拠として作られる管理規約のヒナ型である、と
いう基本を押さえつつ、それぞれの内容を熟知しなければなりません。実際の出題でも「区分所有法によれば正しいのはどれか」「標準管理規約によれば誤っているものはどれか」という問われ方をするので、試験に受かる事を目的とするのであれば、確実な知識を得るための近道はないのだと思った方がよいと思う次第です。

Answer 2

管理組合⇒区分所有者全員で当然に発足するグループ
ですので管理組合がないということはあり得ない
（学校でいえば１学年みたいなもの⇒１年生なら当然に組み込まれる）

総会 ⇒通常総会と臨時総会にわかれる。通常総会は年１回。
臨時総会では規約や使用細則の変更・管理費等の変更
管理会社の変更などを決める。
（学校でいえば学級会のようなもの⇒学生ならば当然に参加できる）

理事会 ⇒総会で選ばれた理事（＋監事は場合によっては）により
行われる会議。○○案をまとめて総会に提出したり、
専門委員会を設置し、特定の議題に付いて検討したり
共同の利益に反する行為者への訴訟提起等を行う。
（学校でいえば生徒会のようなもの⇒選ばれた人だけだ参加する）

権限についてはざっくりとした分け方ですが
総会 ⇒何かを決定する・お金関係について・理事監事を決める
つまり決定機関。

理事会⇒案を決める・意見をまとめる・理事長・副理事長・会計理事
の互選。つまり何かを決めることはほとんどしない。

Answer 3

管理組合→区分所有者全員が組合員となる組合、
総会→管理組合の意思決定、決算や予算、年間の点検や作業予定の計画、
理事会→総会の決定を遂行する組合員の代表、
理事会では総会のような意思決定は出来ません。
参考までに。

Answer 4

管理組合：マンションの区分所有者全員が加入するマンションの管理のための組織。
総会；管理組合が年1回行う会合で、会計報告や決め事などを決定する。
理事会：区分所有者の代表者。

簡単にいえば、こんなところでしょうか。