宅建の勉強をしています． 媒介契約について教えて下さい．

Question

宅建の勉強をしています．
媒介契約について教えて下さい．こちらが物件の売主側で一般人だとします．この時，ある不動産屋と専任媒介の契約するなら，売主，および宅建業者に何かメリットがあるのでしょうか？

１．売主にとって，他の宅建業者に重ねて媒介依頼が出来なくなるわけで，メリットが考えられない．

２．専任媒介を依頼された宅建業者は，売りに来たお客さんが他所に頼むことが無くなるわけで，まぁゆっくり買い主を捜せば良いから楽になる．（？）

なんか，不動産屋としては専任媒介にしてくれた事に，何かの見返りをしない限り（何かを安くするとか），売主が専任媒介を依頼する事って無さそうに思うのですが，間違ってますでしょうか？

Answer 1

こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。

１）そうでもなくて、お金持ちの売主になるほど、最初は専任を選ぶ割合が高いです。自分の付き合いのある不動産屋や社会的信用のある不動産屋1社に依頼して、一般媒介だと複数の不動産屋とやり取りが生じるので、それを避けたいと考えるお金持ちは結構多いですね。不動産は社会的にあまり信用される業界ではないので、沢山の業者や担当者とのやり取りを敬遠するのです。お金持ちになるほど、自分の不動産物件を大事にしますし、売り急ぐ人が少なくなるのが実情です。

２）不動産屋からすれば、専任なら少なくとも片手取引はできる確率が高く、あわよくば両手取引を狙えますので、専任の方がありがたい訳です。不動産屋の方から一般媒介を勧める倍は、余程「売れない」と判断した物件だけかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

Answer 2

素人の売主が、トラブルなく業者のサポートなしに高額な不動産取引きを無事に契約完了できますかね。

Answer 3

半分正解です。

ただ、不動産屋も物件を売るために経費は使います。
専任であれば他社に取られる事は無いので、経費を沢山使えます。

看板1つ付けるだけでも経費は掛かりますので。

専任だと、看板を付けるだけじゃなく、ネットにアップしたり、投資家へ営業かけたり、いろいろしますよ。

一般媒介では待ってるだけです。

Answer 4

専任媒介には宅建業者にメリットがあるだけでなく、売主にもメリットはあります。勿論、売主側には一業者にしか依頼できないなどのデメリットがありますが、デメリットしかないということはありません。専任の方が業者が負う責任も重いですしね。

不動産の売却というのは多くの人にとって重要な取引です。また、売主側にも様々な事情がある方が多々いますし、知らない相手に重要な取引の依頼をするのは不安があるものです。

ということで

①トラブルなく円滑に取引を完了するためにも、自分(売主)側の業者は信頼関係の構築できている業者、もしくは任せても安心できそうな業者にのみお願いしたい売主は多々います。

②一般媒介より専任媒介の方が宅建業者が真剣に向き合ってくれることが期待できる。業者からしても自分を単独指名してくれているお客さんですので。
また、一般の場合は他で契約が決まってしまう可能性があるので依頼された業者によっては売主の希望より劣る条件でもなんでかんで自分のところで契約にしてしまおうという姿勢にもなりかねない。

③一般より様々な融通を利かせた業者側サポートや対応を期待できる。

この辺りは例えは悪いけれどキャバクラ等のフリー客と指名客で違うのと同じ。

④様々な協議事項・解決すべき事項、状況により柔軟に対応すべき事項などがあることも多く、依頼している業者が複数あると売主側としても手間や労力が大きくなる。

⑤不動産の売却について専任媒介で依頼された場合は宅建業者も指定流通機構に物件情報を登録する義務が生じます。(=他の宅建業者が客付(買主側媒介業者として物件紹介)できるようにしなくてはならない)
そのため、売主は自分が信頼する一業者のみと媒介契約し打合せするだけでも、依頼された業者を通して依頼されていない他の業者も買主候補に物件を提案してくれますので、依頼した業者しか動かないということはまずありません。勿論、どうにもならない物件(例えば相場とかけ離れた高値の物件や需要の全くない物件)はどこにどう頼んでも誰もまともに動きません。