司法書士の勉強を始めたところです。「山本浩司のAutoma System」という参考書で、民法のところにH31年の○✕問…

Question

司法書士の勉強を始めたところです。「山本浩司のAutoma System」という参考書で、民法のところにH31年の○✕問題としてAが、その所有する甲土地をBに売却したものの、その旨の登記がされない間に、Aが甲土地をCに売却してその旨の登記がされ、その後、CがAに土地を売却してその旨の登記がされたときは、BはAに対して甲土地の所有権の取得を対抗することができない。（○か✕か）

というのがありました。テキストでは登記しなければ所有権の対抗ができないと記載がありますが、この問題の回答は✕（バツ）であり、

「Bは売却の当事者であるAに対しては、登記なくしてその所有権を対抗することができる」、とあります。不動産は登記が必須であるはずですが、なぜこのような記述になるのでしょうか。

法律関係の資格を勉強されていらっしゃるかた、既取得者のかた、専門家のかた、おわかりになるかた、教えてください。

Answer 1

この問題のポイントはAがCに不動産を売却したのちに買い戻している点です。登記は売主であるAのところに戻っています。
民法177条にも「第三者」とあるように、登記の有無が問題になるのは第三者が相手の場合なので、このケースのように契約当事者であるAB間では問題となりません。

Answer 2

①Aが、Bに、甲土地を売却。
②Aが、Cに、甲土地を売却。

この場合、BとCは対抗関係です。Cは、登記を得ているので、甲土地の所有権を取得します。

しかし、その後。

③Cが、Aに、甲土地を売却。

Cは甲土地の所有者ですから、甲土地の所有権は、Aに移転します。

でも、Aは、①で、Bに甲土地を売却しているにもかかわらず、いまだ甲土地の所有権を移転していません。Aは、売主の義務を果たしていない。

なので、Aは、甲土地の売主の義務として、登記をBに移転する義務がある。

つまり、AとBは、対抗関係ではなく、売主買主の関係なので、BがAに甲土地の所有権を主張するのに、登記は不要です。

Answer 3

相手方は当事者で第三者でないから対抗する必要が無い。

Answer 4

まずは条文を確認しましょう。
民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

ポイントは、「登記をしないと第三者に対抗できない」ということです。
なので、第三者には登記をしないと対抗できないが、第三者でなければ登記がなくても対抗できるということになります。

本問ではAとBは売買の当事者ですよね？
第三者でははありません。
ですから登記がなくても対抗できるのです。

第三者とは、「登記の欠缺を主張するについて正当の理由を有する第三者」（大審院民事連合部判決明治41年12月15日）とされているので、学習が進んだら勉強してみてください。