不動産 媒介 代理 報酬について

Question

不動産 媒介 代理 報酬について一つの取引で報酬の限度額は
代理は基準額×2まで
媒介は×1まで

複数業種が入っても×2が限度

と言うのは理解できました。

ここで一つ疑問が
一つの取引で２つの業者がはいり
業者A（代理）業者B（媒介）
基準額100万

先に業者A（代理）が200万の報酬を受け取ってしまったら

業者B（媒介）は報酬をいただけませんよね？
ただ働きですか？

業者A（代理）と揉めないんですか？

実際にこう言った事は起こり得るのですか？

またこうならない為の解決策などはあるのでしょうか？

Answer 1

客付業者（買主サイドの仲介業者）がタダ働きをするなんてありえません。

まず宅建業法が期待しているであろう原則論ですが・・・
売主が代理で依頼して「６％＋12万円」の報酬を約束したとします（消費税は省略します）。
「売主→（代理）仲介会社←買主」（単独仲介の場合）
これなら、「買主からは仲介手数料を受け取らないでね」ということですね。新築マンションの場合のように、販売代理では仲介として客付業者は入れませんのでこういうケースになります。
販売代理業者としてもすでに両手数料になっていますので、「仲介手数料無料」で販売しやすい形態だと言えます。

次ぎに、もしそのマンションのいくつかの部屋が売れ残って、仲介可能になったような場合です。
「売主（代理）仲介会社・・・（媒介）仲介会社←買主」（共同仲介の場合）というケースですね。
この場合は、代理業者がすでに仲介手数料上限額いっぱいいっぱいですので、媒介業者が買主から仲介手数料は受け取れません。
ですから、代理業者の仲介手数料を折半することになろうかと思います。

次に例外パターンですが・・・
単独・共同いずれの場合も仲介手数料として「6％＋12万円」になっているから、そういうことになるので、もし「3％＋6万円」及び「広告宣伝費」として売主から代理業者が受け取るのであれば、いろんなパターンが考えられます。
実務ではこの例外パターンが多いと思います。

ということで、客付業者はお客様に物件紹介する前に、きちんと「客付けした場合の仲介手数料」について、代理業者と話し合いますので、もめるなんてことはまずありません。
もし客付業者が納得できなければそんな物件を紹介しなければいいだけですものね。まあ、もめないためには事前に話し合って決めておくことだと思います。

最後に、販売代理は売主が遠方の為、業者に全て任せるとか、売主が親会社、代理業者が子会社という場合（新築マンションの販売代理のような感じ）くらいなもので、多くはないです。通常は「媒介」での依頼になります。

Answer 2

＞業者B（媒介）は報酬をいただけませんよね？
ただ働きですか？

いいえ、礼金とか、コンサルタント費とか「仲介手数料」という名前を使わずに金をもらいます。

＞業者A（代理）と揉めないんですか？実際にこう言った事は起こり得るのですか？

無断でそんな事をしたら揉めますよ。事前に打ち合わせをします。
私は大家です。
不動産屋から相談を持ち掛けられます。

礼金とか広告料、不動産管理費などの名目で支払います。
こちらとしては、早く家賃が欲しいので不動産屋への支払いをケチって客付けが上手くいかないと本末転倒なので。

＞またこうならない為の解決策などはあるのでしょうか？

事前に打ち合わせをする事です。
勝手な事したら業界で信用を失い、誰も取引してくれなくなります。
不動産仲介って他社と共同で契約成立させる事も多いので。