住宅ローン借り換えの際に少しトラブルが発生したので、解決したいです。専門知識がある方、教えて下さい！ 先月末に、JAか…

Question

住宅ローン借り換えの際に少しトラブルが発生したので、解決したいです。専門知識がある方、教えて下さい！
先月末に、JAから他行に住宅ローンを借り換え融資実行まで無事行われたのですが、今月に入りJAの担当者の上司から、第一抵当解除通知を、送る事ができません、という連絡を受けました。理由は、ローンを組んだ際に
“念書”に借り入れ日（H.20.1.19)
より最終期限（H50.2.1）の間に他金融機関からの借り入れによる返済をした場合特別繰り上げ返済事務手数料を違約金として支払う事。499,200円（税込）という署名、捺印した書類があるため、違約金を払って下さいとの事でした。支払いは、個人名義でしていて、他行への借り換えは、JAにはわからないと思いますし、何より今回の借り換え手続きの際、JAの担当者の方から、念書についての確認事項はなく、スムーズにいっており、一週間程してJAの担当者の上司から連絡をうけたという流れです。私は、JAに対して違約金を支払う必要がありますか？念書の効力は強力ですか？もうすでに、融資は実行されており、現在の銀行の専任の司法書士の方が手続きをして第一抵当が移行されているので、問題ないという認識でいいでしょうか？よりよい解決策を教えて頂けますと助かります。
よろしくお願いいたします！

Answer 1

信用情報および不動産の乙区設定で他の金融機関からの借り入れであることは容易に分かります。
一番抵当権の債務については弁済済みですから抵当権の実行はないと思います。
（違約金を理由に差し押さえや抵当権仮登記、代物弁済予約などの手続きをされるかもしれません。また今後売買や相続する場合に設定が残っていると面倒です。）

銀行の司法書士がJAの抵当権を抹消していることは無いと思います。2番抵当として登記しているものと思われます。
（1番抵当抹消となると2番抵当がの順位が上がります。）

問題は念書で
念書がある「だけ」では、法的意味は全く無いが裁判になると、証拠として機能しうるため、法的な意味が出てく来ます。
銀行側に相談してみてダメなら弁護士に相談するしかないでしょうね。

そもそもそんな念書を取るJAと契約しちゃだめですよ。

Answer 2

現在はJAが１番抵当
他行が２番になっており、JAの抵当を解除し他行が１番抵当にする必要があるため違約金の支払いが必要なのでは？
いくらJAの借入金がなくなっても抵当権の解除がなされなければ、他行との契約違反になります。
それにしても高い違約金ですね。

Answer 3

司法書士です。
念書はすなわち契約書です。（差し入れ形式の契約書とお考えになられると良いと思います。）
また、契約は、原則としてどのような内容を締結するのかは自由でありますので、そのような契約がある以上は、貴方はそれに拘束されるのが原則です。