強制競売と担保不動産強制競売の違いが判りません。わかりやすく言うと、どういうことなんですか？同じではないのですか？

Question

強制競売と担保不動産強制競売の違いが判りません。わかりやすく言うと、どういうことなんですか？同じではないのですか？

Answer 1

住宅ローンなどの支払いが停滞したときに、抵当権を実行して不動産を競売に掛けることで債権回収するのが担保不動産競売です。

裁判に勝訴して確定したなどの理由で債務名義を入手した債権者が、不動産を競売に掛けて債権回収するのが強制競売です。

担保不動産競売は強制競売の方法を準用するので、中身はほぼ一緒です。

しかし違う部分もたくさんあります。

たとえば、抵当権競売で落札した買受人の権限は抵当権設定時にさかのぼるので、そのあとでアパートの賃借人になった占有者は、一定期間後に追い払うことができますが、強制競売では競売を申し立てた時点の権限になるため、アパートの賃借契約に劣後するため、借主を一方的に追い払うことができないなどの違いが発生します。

Answer 2

債務名義による競売を「強制競売」といいます。
抵当権等の担保権実行による競売を「担保不動産強制競売」と言います。
従って「強制競売」の申立では抵当権等必要ありませんし、「担保不動産強制競売」の申立では債務名義は必要ありません。
競売の申立であることは同じですが、基となる法律が違います。