宅建民法 不動産物権変動でご相談（再発行）

Question

宅建民法 不動産物権変動でご相談（再発行）不動産物権変動において、私がＷＥB上より収集した資料で気付いたのですが①取消し前の第三者、②時効完成前の第三者および③不動産物権変動の対象は『契約』（法律行為）であり意思表示の一部（表示の不存在（心裡留保、虚偽表示、錯誤））が未掲載ですが対象外なのか否か対象だけれと重要でない等々で宅建では割愛してあるのか分かりません。これについても結論をお聞かせください。以上民法を具に時間を掛ければ明白になるとは思いますが、ちんぷんかんぷん。御諸兄さまのお知恵を借りると共にご指導・教示願います。
①の内容 ＝＝＝＝＞資料Ａか資料Ｂかまた内容の修正添削していただきたく。
資料Ａの内容（取消し前の第三者）
（詐欺、強迫、制限行為能力者が同一扱いされるように思える）
・善意であれば保護される。
資料Ｂの内容（取消し前の第三者）
・詐欺を理由に取消した場合は第三者が善意であれば保護される。
・制限行為能力者を理由に取消した場合は、第三者は保護される。
・強迫を理由に取消した場合は、第三者は保護される。
②の内容 ＝＝＝＝＞資料Ａか資料Ｂかまた内容の修正添削していただきたく。
資料Ａの内容『時効完成前の第三者』
・Ｃが時効により現取得者から取得できる。
資料Ｂの内容『時効完成前の第三者』
・時効完成前の第三者に対して時効取得者は、登記なくして対抗できる。
・時効完成前の第三者は、物権変動の当事者と似たような関係になるため登記は不要。
③意思の不存在（心裡留保、虚偽表示、錯誤）の扱い＝＝＝＝＞記載が不要・要ですか必要でしたら内容も付加して教示ください。
（不動産物権変動は、法律行為（契約、単独行為等）および法律行為以外が対象。）
以上ご教示のほどよろしくお願いします。

Answer 1

①について
ＡＢ共に間違い
第三者保護は９６条３項のみ
ゆえに詐欺取り消しの場合は第三者保護があるが
強迫と制限行為能力を理由とする取り消しの第三者保護はない

②について
ＡＢ共に正しい。
時効完成前の所有権譲渡の場合
占有者（時効主張する人）から見て
元所有者と新所有者はどちらも『当事者』
また、時効主張後は『元所有者と新所有者だったもの』は無権利者
ゆえに登記が必要になる場合は無い。

③について
日本語の意味が不明ゆえ回答不能

Answer 2

①について
（取消し前の第三者）
ＡからＢへと不動産が売買され、さらに、ＢからＣへと売買された。その後、ＡがＡ、Ｂ間の売買契約（法律行為）を取り消した。
このケースでは表意者であるＡと第三者であるＣのどちらを保護すべきかが問題です。
取り消しには遡及効がありますから、意思表示がＡによって取り消されると、Ａ、Ｂ間の売買契約が初めから無かったことになります。従って、不動産の所有権は最初からＡのままであったことになります。そこで、この意思表示の取り消しによる遡及的無効を第三者であるＣに対抗できるかが、問題となります。民法ではＡの意思表示の態様によって、取り扱いが異なります。

詐欺の場合。
民法９６条３項により、善意の第三者であるＣには対抗できません。なぜなら、Ｂの詐欺により意思表示をしたＡには、多少なりとも過失があります。それに対して、Ａ、Ｂ間の売買が詐欺によってなされたことを知らない（善意）である第三者Ｃには帰責性がありません。そのため、Ｃの要保護性が高いと考えられるのです。従って、善意の第三者であるＣは保護されます。

強迫、制限行為能力者の場合。
第三者を保護する規定がないため、Ｃの善意・悪意にかかわらずＣは保護されません。

（取り消し後の第三者）
ＡからＢへと不動産が売買され、所有権移転登記もされた。その後、ＡがＡ、Ｂ間の売買契約（法律行為）を取り消した。さらにその後、ＢからＣに不動産が売買された。登記名義はＢのままである。
このケースでは、（取り消し前の第三者）のケースとは違い、取り消しの遡及効を第三者に対抗できるかどうか、の問題ではありません。そのため、Ａの意思表示の態様によって取り扱いを異にしません。なぜなら、取り消しはすでに行われているため、初めから不動産の所有者はＡのままであり、Ｃは無権利者であるＢから不動産を購入したことになります。この考えを推し進めれば、常にＡは第三者であるＣに対して、所有権を対抗できることになるはずです。しかし、裁判所はそうは考えません。つまり、取り消しによる遡及的無効は、単なる法律上の擬制に過ぎないと考えます。従って、ＡからＢに移転した所有権が、Ａの取り消しによって、ＢからＡに移転（これを復帰的物権変動といいます）したと考えます。その後、ＢからＣに売買により、所有権が移転しています。これはあたかも、Ｂを起点としてＢからＡ、ＢからＣに不動産が二重譲渡されたのと同じに捉えることができます。従って、Ａ、Ｃ間の優劣は登記によって決せられます。

②③については、字数制限のため回答できません。上記の説明を参考にして、ご自分で考えてみてください。