宅建のついて

Question

宅建のついて表題部所有者から土地を買い受けた者には申請適格がないので、所有保存登記をすることはできない。

文章の意味を教えて下さい。
・表題部所有者・申請適格の意味もお願いします。

あと、
・登記義務者
・登記権利者
・遺言執行者
もどういったものか教えて下さい。

すいません。全然テキストにこのあたりが載ってないのでお願いします。

補足

よく問題で「先に登記をしたものが～」みたいなのは、権利の登記のこといってるんですよね？じゃないと誰の登記かわからないですもんね？

Answer 1

「表示に関する登記」は不動産の所有者に義務づけられています。
例えば、土地の利用方法が変わって、畑から宅地に変わった場合や
建物を新築した場合、あるいは増築した場合など、対象不動産の
物理的概要が変更された場合、所有者は１ヶ月以内に表示の
登記を申請しなければなりません。
「表示の登記」が義務付けられているのに対し、所有者等が記載されている
「権利の登記」は任意です。つまり、その不動産を購入したり、相続などで
取得した人は「所有権」の登記をしてもしなくてもいいということになります。
このように、権利の登記は任意であり、登記しようがしまいが購入した人
取得した人の自由なので、本当の所有者と登記簿上の所有者と一致
していない場合があるのです。
つまり、本当の所有権者か解らない人から購入した買主は所有権保存登記
は認められず、原始取得者である所有者が所有権保存登記をした後に
所有権移転登記をする事により権利移動という形で所有権を登記します。

表題部所有者
所有権保存登記が無い不動産の表題部に所有者として
記録されている人

所有権の保存の登記の申請適格者
原則 表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
例外事項
・所有権を有することが確定判決によって確認された者
・土地収用法等による収用によって所有権を取得した者
・区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者。
※確かこの例外の問題が過去に在ったように記憶しております
出るとやな問題です。

・登記義務者
売買による所有権移転登記の際は、売主が登記義務者になります。

・登記権利者
買による所有権移転登記の際は、買主が登記権利者になります。

・遺言執行者
遺言の内容を実現するために特に選任された人
一般的には、推定相続人や受遺者、専門家
（弁護士や行政書士など）がなる場合が多いようです。
出ないと思いますが法人も可能です。

登記法も難しい年もありますが、今回の論点は重要な部分なので
押さえておきたい内容ですね、頑張ってください。

追記
そうですね、対抗要件の問題、第三者間の問題、仮登記の論点ですね。
細かいところで買い戻し特約も甲区ですね。（出ないとは思います）
捕捉の考え方は、勉強するに当たってとて、も良いですね
法律系の勉強は如何しても横断的になるので、関連項目を
思い出しながら勉強するとより効果があると思います。

Answer 2

まず
表題部所有者とは
「所有権の登記のない不動産の登記記録の表題部に所有者として記録されている人のことです。」

申請適格は単純に申請できる者に当たらないという意味だと思います。

区分建物以外の建物は買主が直接自己名義の所有権保存登記を申請することはできません。

なぜなら
売主が所有権保存登記をしてから買主名義にしないといけないからです。

登記簿の見本は六法の後ろのほうに載ってます。

登記権利者、登記義務者は
登記簿上利益を受ける者が「登記権利者」
不利益？を受ける者を「登記義務者」と思ってください。

売買なら
買主が「権利者」
売主が「義務者」

抵当権設定だと
抵当権者（債権者）が「権利者」
抵当権設定者（債務者）が「義務者」となります。

遺言執行者とは
遺言の内容を実現するために遺言に記載されたり、裁判所で選任されたりした人のことです。