不動産屋の買取り価格はどのようにして決定しているのでしょうか？ 不動産鑑定評価基準に基づく評価手法を適用しているのか、…

Question

不動産屋の買取り価格はどのようにして決定しているのでしょうか？
不動産鑑定評価基準に基づく評価手法を適用しているのか、それとも独自の手法があるのでしょうか。可能な限り細かく教えていただけると幸いです。

Answer 1

不動産業者が物件を取得する際に鑑定評価基準を適用する事はありません。
その必要性もないからです。
不動産の価格を評価する事を生業とする場合は必ず鑑定業免許が必要であり、鑑定士が算定する必要がありますが、
単に自分が取得する場合の価格の算定ならば自分が算定した価格で相手が売ってくれればいいだけのことなので基準と踏襲する必要性がないからです。

不動産業者の買い取り価格は査定した実勢価格から利益、諸経費分を控除して決定します。
鑑定評価書を取り、これに基づき買い取るというのは一般的ではありません。
物件があまりに高額である場合や何か事情があれば別ですが、鑑定評価書の作成費用はバカにならないので普通は取らないでしょう。

実勢価格を把握するのは簡単です。
取引事例や募集事例を集めて、周辺相場の動向を考慮して決定します。
ちなみに鑑定評価でいう比準価格が近い考え方ですが別物です。
不動産業者は比準表を作って綿密な調整を行う事まではしません。

不動産屋は買い取ってしまうと次は業者売主として売りますから、仲介手数料等は取れません。
その分を売却利益として確保する必要があります。
従って、その分安く買い取る必要があるわけです。

諸費用は登録免許税やリフォーム費用などです。

鑑定評価書は理屈を捏ねて価格形成過程を説明しつつ評価額を算定します。
不動産業者は「売れる価格」が全てですからあっさりとしたものです。
鑑定評価額と実勢価格は趣旨や目的が全く異なるものです。

Answer 2

周辺とのバランス、需給関係などを元に勝手に決めます。
もちろん路線価、評価額なども参考にはします。
が、要は買った後売れるかどうかが一番の問題ですので。