宅建の8つの制限について質問です。

Question

宅建の8つの制限について質問です。買主が業者じゃない個人で売主が不動産屋の場合、当該建物について担保責任を負うのを2年以内と旨の特約をした場合に3年後に買主が不適合を知り1年以内に通知した場合は担保責任は追わない、買主に不利な状況になるのでしょうか？

Answer 1

主様が言いたいのは、契約不適合責任(瑕疵担保責任)に基づく保証請求期間は民法では知ってから1年以内なので、例えば、1年10ケ月で瑕疵を発見した場合はその一年後の2年10ケ月まで請求できるはずなのに、2年以内と特約で定めてしまうのは買主が不利になるのでは？との事ではないですか？
良いところに気づきましたね！
確かに民法では知ってから1年以内なので、上記の場合では買主は不利になってしまいますね。
ただ、考えて見て下さい。民法通りに知ってから1年以内だと、売主は一体いつまで責任を持たなければならないのでしょうか？
そこで宅建業法では請求期間を最低でも2年と定めた訳です。(二年以内は丸2年が含まれるのでOK)
私の考えでは、多くの商品の保証期間が1年と多いと思いますが、その1年と知ってから1年を足して2年と定めたのではないかと考えています。

Answer 2

>買主に不利な状況になるのでしょうか？

はい、不利ですよね。

しかし、３年後に気が付いた不適合って経年劣化の可能性もあるし、現実には珍しいケースです。

引き渡しから２年以上であれば、そこまで不利にはならんだろう。って感じで例外的に認められただけです。
あまり深く考えないで下さい。

Answer 3

２年より短い期間を定めた特約は無効なので、その場合は民法の規定に従うことになり、「担保責任は追わない」ではなく「担保責任を追う」が正しいことになりますから、民法の規定より買主に不利にはなりません。

特約が無効なら、民法の規定では何年先であっても「買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知」することで担保責任を追及できます。(例外の話は省略)

ただし「2年以内」が具体的にいつまでなのかが書かれていませんので、どんなテキストを参考にしたのか知りませんが、「2年以内」という表現はすこし乱暴な表現です。

「２年ちょうど」も「２年以内」に入るからです。８種制限は「２年以上」となる特約の場合は有効なので「２年ちょうど」は範囲内で、特約は無効になりませんからね。そんなこまかいこと・・と感じるかも知れませんが、宅建の本番試験にはときどきこういうひっかけ問題がでるので丁寧な学習が必要です。