先取特権について。 かなり悩んでますので500枚です。よろしくお願いします。 去年宅建に合格しましたが、試験勉強…

Question

先取特権について。
かなり悩んでますので500枚です。よろしくお願いします。

去年宅建に合格しましたが、試験勉強の際に先取特権については全くに近い程勉強しないで挑みました。

現在、今年のマンション管理士と管理業務主任者資格試験に向けて勉強中ですが、この2資格の場合、管理費に関わることで、どうやら先取特権が重要そうだと気付きました。

先取特権の分野について、参考書を読み、過去問を解きましたが、なかなか定着しません。
理解していないのに無理に詰め込む気持ち悪い状態なのでスッキリしたいと思っています。

一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権の各々について、また相互間の関係性について、「小学生」でもわかる簡単な表現で教えていただけませんでしょうか？

間違った解釈をしている可能性もあり、一から知りたいです。
可能でしたら不動産の事例を用いてもらえると大変助かります。

ちなみに、マンション管理士と管理業務主任者でも、宅建同様に先取特権を勉強しないで挑んでも大丈夫でしょうか？
重要度がかなり低かったり、この試験の他の受験生のレベル的に合否に影響しないなどなど。

お手数ですが、よろしくお願いします。

Answer 1

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一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権の各々について、また相互間の関係性について、「小学生」でもわかる簡単な表現で教えていただけませんでしょうか？
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かなりの無茶ブリですｗ
もう少し民法を勉強して、顔を洗って出直してきましょうｗｗｗ

先取特権については、宅建試験の場合はぶっちゃけ捨ててしまっても致命傷になる事は無いと思いますが、マン管・管理業務主任者の場合は捨てない方が身のためでしょう。特に合格ラインギリギリだという人の場合は。
とはいえ、深く掘り下げる必要はありません。

まず、「先取特権」についてはかみ砕いた説明をすでに知恵ノートとして作成してありますので、こちらを見てください。

・民法の「先取特権」について
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n35278
●民法ワンポイントノート：制限物権その３：「先取特権」

・区分所有法の「先取特権」について
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n236038
●区分所有法ワンポイントノート：先取特権
with 民法ワンポイントノート（出張編）：先取特権

区分所有法で登場する「先取特権」について、試験で頻繁に出題されるポイントとしては

①先取特権を行使出来る、その根拠となる「債権」は何？
②先取特権を行使する時に、その対象となる「財産」は何？
③先取特権と競合する権利がある時に、その権利に勝てるの？勝てないの？

という３点です。

（先取特権）
区分所有法 第七条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

①については、７条に言う
・共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権
・規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

という債権が、一体何のことを指しているのかを理解する必要があります。テキストのそこらへんの記述をよく読みましょう。
なお、ここで頻繁に出題されるのが、「管理者（役員）に支払う報酬」が上記２点の「債権」に含まれるかどうかという問題です。
先取特権の問題で「管理者の報酬」というニュアンスの言葉が登場した場合、「誤りだ」と脊髄反射して構いません。（「施工会社への報酬」とかいう言葉になっている可能性があるので、「報酬」だけで反応してはいけません。）

②については、７条にいう
・債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
・建物に備え付けた動産

という対象が何を指しているのか理解する必要があります。
区分所有権とは要するに「分譲マンションを買った」オーナーが所有している、まさにそのマンションの専有部分（２０５号室とか）の所有権その物です。
建物に備え付けた動産とは、その専有部分（２０５号室とか）の中に置いてある、ありとあらゆる動産のことを言います。高級腕時計とか大型液晶テレビとか、そういう物を差し押さえて競売にかけ、その代金を管理費等の回収にあてることが出来ると言っています。
この問題を問われた時に、「車」とか「実家に所有している骨董品」とか出題されることがあります。こいつらは全部「NO」です。なぜならその建物（２０６号室）の中に備え付けてある動産ではないからです。
・車＝２０５号室の外に置いてある
・骨董品＝「実家」、つまり２０５号室の外に置いてある

という訳で、こういった動産を区分所有法７法の先取特権の対象にすることは出来ません。

また、区分所有法７条３項が準用している民法３１９条では「即時取得の規定を準用する」と言っています。これは何を意味するのかと言えば、

・専有部分（２０５号室とか）の中に置いてある動産であれば、それが【他人の物】であっても先取特権を行使できちゃう

という物凄い事を言っています。
ＴＶでたまーに「税金Ｇメン」が差押えをしていくシーンが放送されたりします。その時に税金を滞納している人が「このテレビは借り物なんだ」と抵抗することがありますが、マンションの管理組合も、アレと同じように「他人から借りたテレビだ」と言われてもお構いなしに先取特権を行使できる事になります。（笑）

③については、７条２項の規定を学習することになりますが、ぶっちゃけて言えば

・区分所有法７条の先取特権ＶＳ抵当権

というあたりだけ理解出来ていれば大体ＯＫです。答えは相手が「登記されている抵当権」なら先取特権の【負け】で、相手が「未登記の抵当権」なら先取特権の【勝ち】です。

先取特権はイメージが湧きにくいため、なかなか理解しづらい物権ですが、実はそれほど難しい事は言っていません。（抵当権・根抵当権の方がよっぽど難しいです）