マンション管理士試験の過去問、2010年の問４がよくわからないのですが

Question

マンション管理士試験の過去問、2010年の問４がよくわからないのですが問題分が、規約でその割合を定められないものは区分法および民法の規定によればどれか？
というもので。
答えが、②の敷地の持分割合なのですが、これはどうしてなのでしょうか？

確かに区分法にて敷地の持分割合の規定はなく、規約で定められるという規定もありません。
しかし民法の共有の規定で相等しいとなり、また、それについては共有者間で別段の定めを設けることも可能なはずです。
ということは民法共有の規定に従えば、規約で別にその割合を定められるんじゃないですか？

問題文が、区分法によれば・・と区分法に限定しているのだったらわかるんです。
及び民法ということは、民法の規定に従えば定められるじゃないか！って思ってしまうんです。

詳しい方いましたら、解説よろしくお願いします。

Answer 1

〔問 ４〕 規約で、その割合を定めることができないものは、区分所有法及び民法の規定によれば、次のうちどれか。
１ 共用部分の持分割合
２ 敷地の持分割合
３ 共用部分の負担割合
４ 各区分所有者の議決権割合

条文と照らし合わせてみましょう。

１ 共用部分の持分割合
→「○」できます。

（共用部分の持分の割合）
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

区分所有法では「専有部分の床面積の割合」となっていますが、第４項で「規約で別段の定め」をＯＫとしています。

３ 共用部分の負担割合
→「○」できます。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

「規約に別段の定めがない限り」、その持ち分に応じて負担しろと書いてあります。つまり、「規約に別段の定め」があれば、共用部分の負担の割合は変化することができると読むことができます。

４ 各区分所有者の議決権割合
→「○」できます。

（議決権）
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

「規約に別段の定めがない限り」１４条の割合（専有部分の床面積の割合）だと言っています。つまり、「規約に別段の定め」があればその割合に従うので、規約でその割合を定める事を認めていると読めます。

さて、「２ 敷地の持分割合」ですが、条文をよ～～～～くみてみましょう。

（共用部分の持分の割合）
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

１４条の規定は「共用部分」について言っています。「共用部分」って何でしたっけ？

４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

・専有部分以外の建物の部分（廊下、階段、エレベーター室、エントランスなど）
・専有部分に属しない建物の付属物（建物に「くっつけてある」物、つまり、各種の配線・配管類、エレベーター装置、給排水設備など）
・規約で「共用部分」とされた部分（本来は専有部分である部屋を「管理人室」「集会場」にしたなど）

これが「共有部分」です。そしてこの「共有部分」の持ち分の割合は１４条の規定によって「規約で割合を変更出来る」と、書いてあります。

ここで問題です。『土地（敷地）』って言葉が出てきましたか？「共用部分」に『土地（敷地）』は含まれていましたか？つまり、少なくとも「区分所有法」の規定では規約によって割合を変更できるとする根拠が全く存在しないということになります。

ここで問題文にあった「民法」の出番になるのですが

（共有持分の割合の推定）
第二百五十条 各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

民法では「規約」などという物の存在を全く想定していません。あるのは「契約」や「同意」です。
たとえば、マンション分譲時の売買契約で「敷地の持ち分は分譲時の床面積の割合とする」とされていた物を、後から「全員同じ持ち分にする」としたい場合、これは「規約」で変更するのではなく、各共有者間の契約（持ち分の一部譲渡）あるいは各共有者全員の「同意」によるのです。

「規約」の制定（改訂）によって「各共有者の同意」とみなすことも出来ません。なぜなら…

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

「規約」の変更には「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数」の賛成があればよく、人数や議決権の数に問題が無ければ、数人が反対したところで規約は変更されてしまいます。
しかし、民法の規定では「全員」が同意しなければならないのです。（持ち分の割合の変更が実質的に及ばないとする共有者を除外して「契約」によって変更するケースでは必ずしも「全員」を対象とする必要があるとはいいきれません。）

そんなわけで、くだんの問題は「２」が正解だということとなります。

ちなみに、私も今年のマンション管理士試験を受験します。お互いにがんばりましょう。