お願いします。

Question

お願いします。不動産の賃貸借は、これを登記した時は、その後の不動産について物権を取得した者に対して、その効力を対抗することができる。

これは問題の回答の一文なんですが、いつも登記の対抗できる相手で迷います。
相続の時とか時効の時とかはだいたいわかるんですが、この賃貸借の時にわからなくなります。
土地の賃貸借、建物の賃貸借、賃貸人が変わったら、売却したらなどがごちゃごちゃになってしまうんですが、法律の意図がわかればすぐわかるようになるでしょうか？
覚え方があったら是非教えてください。

Answer 1

【賃借人が登記を備える必要があるケース】
①まず賃借人になったつもりで、賃借人側に立って考えます。
②次に、自分が借りている不動産について「物権」を取得した相手かどうかで分けます。
物権を取得した相手とは・・・
・借りている不動産の所有権を取得した人(地主さんから土地を購入した人など)
・借りている不動産に抵当権を設定してもらった抵当権者
・借りている不動産に不動産質権を設定してもらった不動産執権者
・借りている不動産に地上権や永小作権などの「用益物権」を取得した人

この人たちに、自分の賃借権を対抗するためには「対抗要件」として登記が必要です。

③賃貸不動産に物権を取得した人でも、相続で取得した人は除きます。
④物権を取得したように見えても、実は物権の成立や取得が無効だったケースも登記は不要です。相手は無権利者になるからです。

宅建試験で、賃借人からみて登記が必要か不要かは、これで対応できます。

【賃貸人の側に登記が必要なケース】
不動産の所有者であり前の賃貸人でもある者から、不動産の所有権を取得した者(新所有者)が、「新しい賃貸人として賃料を請求する場合」です。

判例は、賃借人が対抗要件を備えているとき賃貸人としての地位が当然に新所有者へ移るとします。
しかし、賃貸人としての地位が当然に移ったところで、さらに登記を備えないと、賃借人に対して「自分は新しい所有者で、賃貸人としての地位も受け継いだので、賃料払ってよ」とは言えないということです。

賃貸人側からの登記については、この事例の1つのみ覚えておけば大丈夫です。

*ちょっと整理しないとごちゃごちゃになる箇所ですが、今回の回答で挙げた範囲だけで知っておけばokです。