マンションの管理組合と管理者の違いはなんですか？ 管理者を置くかどうかは任意だそうですが。 マンション管理士

Question

マンションの管理組合と管理者の違いはなんですか？
管理者を置くかどうかは任意だそうですが。

マンション管理士

Answer 1

マンション管理組合は区分所有者の自治組織ですので、国家とか法律はできるだけそこに介入せず、自治に委ねるというスタンスを採っています。そうはいっても、すべてを自治に委ねてしまうとトラブルが発生したときに、やはり解決できなくなることもあるので、国は区分所有法という法律を定めました。

ですから、区分所有法では、条文の随所に「規約で別段の定めができる」などの文言を置き、自治の機能をできるだけ発揮してもらうように配慮しています。

区分所有法3条では、区分所有者全員で建物・敷地を管理するための団体を構成することと、規約を定め管理者を置くことができると定めています。しかし、区分所有法には、非法人の「管理組合」については何らの定めも置いていません。つまり、法律には「管理者」についての定めは置かれていても、「管理組合」についての定めを置いているわけではありません。

すると、「管理組合」についての定めはどこに置かれているのか。それは規約です。国交省の作成した「標準管理規約」というのがあって、そこには区分所有法３条に定める区分所有者の団体を「管理組合」とするという定めと、管理組合理事長を同法３条に定める「管理者」とするという定めが置かれています。そして、たいていのマンションはこの「標準管理規約」をベースに規約を制定しているのです。

ようするに、規約に「管理組合」とは区分所有者の団体であり、その理事長が「管理者」であると定めているということです。

おっしゃるとおり区分所有法では「管理者」を置くかどうか、規約を定めるかどうかは任意ですが、だからといって管理しなくてよいということにはなりません。たとえば、昔の長屋のように数戸の区分所有者しかいないのであれば、特に「管理者」を置かなくても建物・敷地の維持管理はできるでしょう。しかし、数十戸とか数百戸もの数になると、規約を定め管理者を置かなくては管理はできないでしょう。

ちなみに、区分所有法では区分所有者以外の第三者が「管理者」になることを禁止していません。ただし、多くの規約では区分所有者以外の「管理者」（＝役員）は認めていません。

しかし、昨今では、役員のなり手不足に悩む管理組合が増え、規約を改正して「第三者管理方式」を採用しようとする管理組合も増えてきているようです。

Answer 2

管理組合はそのマンションを維持管理して行くことを目的の組織とお考え下さい。マンションを購入すると区分所有者（組合員）となり自動的にそのマンションの管理組合の組合員になります。そしてその管理組合の代表者として管理組合の総会で選任された方(複数人でも可)が管理者と呼ばれマンションの維持管理の推進役になります。
管理組合は手続きを取れば法人格を取得できます。もし、マンションの管理組合が法人化した場合、管理者を選任する事はできなくなり、代わりに総会で役員を選任します。そして役員の中から規約で決められた人数の役員が理事となり、理事の互選で理事長や会計担当理事等がきまります。理事に成らなかった役員が監事になり理事会を構成し管理者の代わりにマンションの管理運営を進めることになります。
但し、法人格を取得しなくても管理者の代わりに理事や監事を選任しているマンションが多いようです。
大雑把ですがこんな感じです。

Answer 3

管理組合とは分譲マンションの区分所有者(専有部のオーナー)の集まりのことです。
管理組合は執行機関として理事会を設置したりしますが、その代表者として理事長がいます。
通常この理事長が管理者になる事が多いです。