宅建についてです。 原則、不動産に関する物件の変動は登記がなければ第三者に対抗できないが、当事者間では登記がなくても物…

Question

宅建についてです。

原則、不動産に関する物件の変動は登記がなければ第三者に対抗できないが、当事者間では登記がなくても物件変動を対抗できるとあります。

問題で、売主Aの解除前に、買主BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債権につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。
が正解となってます。

A→B→Cと所有権が移っているので、当事者間にはならないのでしょうか？

知識を入れすぎて頭がごちゃごちゃになってます。
どなたか教えていただけると幸いです。

Answer 1

まずは、類似の過去問から。

平成14年 問8 肢4
【問 8】 Ａは、Ａ所有の土地を、Ｂに対し、１億円で売却する契約を締結し、手付金として1,000万円を受領した。Ａは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Ｂが、土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

肢4 Ｂが、ＡＢ間の売買契約締結後、この土地をＣに転売する契約を締結していた場合、Ａは、ＡＢ間の売買契約を解除しても、Ｃのこの土地を取得する権利を害することはできない。

肢4は誤りです。民法第545条のただし書きにより第三者の権利を害することはできないが、この場合に第三者が保護されるには、登記を備えていることが必要であるという最高裁判例をベースにした設問です。

判決要旨
 甲乙間になされた甲所有不動産の売買が契約の時に遡つて合意解除された場合、すでに乙からこれを買い受けていたが、未だ所有権移転登記を得ていなかつた丙は、右合意解除が信義則に反する等特段の事情がないかぎり、乙に代位して、甲に対し所有権移転登記を請求することはできない。
⇨ 注）第三者として保護されない。

https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52851

御質問の過去問（平成21年・問８・肢1）は、上記の平成14年・問8・肢4をアレンジしてＣに登記移転がなされている設定にしています。この場合、登記を備えたＣは善意・悪意にかかわらず、第三者として保護される次第です。

2つの過去問をセットで頭に入れておくとよいでしょう。最高裁まで揉めた判例ベースなので、理屈抜きで覚えてください。