宅建の不動産登記法の範囲で "所有権に関する仮登記に基づく本登記については、登記上の利害関係者がある場合には、その…

Question

宅建の不動産登記法の範囲で

"所有権に関する仮登記に基づく本登記については、登記上の利害関係者がある場合には、その利害関係人の承諾がある時に限って行うことができる"と言う記述があったのですが、登記上の利害関係者ってどんなイメージを持てばいいのですか？

登記権利者や登記義務者のことではないですよね？

Answer 1

超簡単に言うと仮登記の後にある登記に関しては現在の登記名義人が利害関係人となります。仮登記を本登記にすると仮登記より後にされた登記は職権(登記官が自ら)で抹消します。なので仮登記の後に登記をした登記名義人は知らないうちに自分の登記が抹消されていることになるので本登記の際にはその人たちにちゃんと報告しましょう。というものです。また承諾を貰うとなっているがこれは承諾を拒否することもできるのですが、裁判所の許可を得て承諾を擬制することもできるので結果的には本登記は問題なくできます。

で仮登記で迷うのは例えば先に抵当権の設定がされている場合。
甲区
1番 平成20年1月10日 所有権保存 A
2番 令和6年2月10日 所有権移転仮登記 B
余白
3番 令和6年3月10日 差押 C

乙区
1番 平成20年1月10日 抵当権設定 C

この場合一見抵当権設定が先にされているのでCは利害関係人とはならないように見えます。だって仮登記の前の登記に関しては対抗できないので職権で抹消されないからです。(乙区1番は本登記がなされて抹消されない)ですが差押登記は仮登記の後に来てますのでなんと職権で抹消させることになるのです。なので差押債権者Cは利害関係人となるわけです。え？ってなるかもしれないがこの場合は一旦差押登記が抹消されたとしても本登記によってB名義となったところで改めて抵当権に基づいて競売を申立てて再度差押えることになります。

Answer 2

簡単に言えば申請人ー登記権利者、登記義務者
利害関係人ー仮登記後において登記義務者を起点として現に効力を有する
登記名義人の事です。

例えば、甲が所有権保存登記。
乙は甲の不動産が欲しく仮登記をする。
ーその後にー
甲と丙は売買契約をして所有権移転を行う。
A銀行が抵当権設定契約をする。

この事例ですと丙もA銀行も仮登記後に権利を取得してるので利害関係人です

1－所有権保存 所有者甲
２－所有権移転請求権仮登記 権利者乙
余白
３－所有権移転 所有者丙
４－所有権移転 所有者丁

この事例で２の仮登記が本登記をすると３と４が職権抹消されます。
ただ、利害関係人として承諾を要求されるのは丁のみ。
丙の登記は現在効力がないので承諾は必要ないということです。

Answer 3

例えば後順位の所有権。本登記することで職権抹消される登記名義人の承諾が必要です。