宅建、不動産に詳しい方お願い致します。 平成21年の過去問です。

Question

宅建、不動産に詳しい方お願い致します。
平成21年の過去問です。問31、【宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、Ｂ所有の宅地（以下この問において「甲宅地」という。）を、宅地建物取引業者でない買主Ｃに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。】

選択肢ウ、【Ａは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｃから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Ｃとの間で売買契約を締結することができる】

解説、【宅建業法41条１項に規定する手付金等の保全措置とは、未完成物件に関する保全措置のことです。したがって、本肢に関しては、甲宅地は未完成物件（造成中の土地）であることが分かります。
だとすれば、手付金等の保全措置を講じることにより、転売契約の締結が可能になります】

この問で選択肢【ウ】が正しい記述の選択肢になっていました。ですがどうして正しいのか分かりません。
未完成物件は手付金の保全措置を講じれば契約できるというのはわかるのですが、甲宅地はB所有の物なのでBとなんらかの契約をしていなければそもそもCと売買契約を締結することはできないと思うのですが自分の解釈が間違っているのでしょうか？？
長くなり申し訳ありません、どなたかお力になっていただければ幸いです。

補足

自分は実務未経験者です。

Answer 1

(そのウの文章が正しいかどうかは、知りませんが、、、)
もしも理屈が納得できないと言うなら、発想の方を変えてみては？

＞甲宅地はB所有の物なのでBとなんらかの契約をしていなければそもそもCと売買契約を締結することはできないと思うのですが自分の解釈が間違っているのでしょうか？？

そりゃ宅建業者Aは、土地所有者Bと何らかの契約(約束)はしてると思いますよ。(一般常識や世間的に考えたらそうするはずです。ただここの問題では、そこは詳しく書いて無いだけです。)

っで、そもそものそもそもの話で、(発想の転換をして)なんでその手付金の保全措置が必要なのかな？って考えてみると、、、質問者さんが疑問に思うこと、そのまんまってことです。w

AーB間で、何らかの契約も約束もしていない！ってことになると、もうどえらいことで大変なことになりえますよね？
でも手付金の保全措置さえやっておけば、、、とりあえず、そのお金だけは買主Cさんには帰って来る理屈です。

AーB間でのことは分かりませんが単純に土地が手に入らないことになったとしても、Aがそもそも変なウソや詐欺を働こうとしても、、、保全措置があるからこそ大丈夫かも？って思えたら、この制度の意義自体が理解できたってことなんだと思いますよ。
(最低限でも、出したお金はどんなことがあっても戻って来るって考えてみては？)

Answer 2

宅建業法の次の条文がまんま答えです。

（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）
第三十三条の二 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

8種制限において、基本は他人物売買は不可ですが、それには例外があり、それを規定しているのが33条の2です。
「宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｃから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば」他人物であっても売買可能です。

Answer 3

意地悪な問題ですね。
現実的でないと言うかなんというか、、、。

問題が２つ重なっていて、しかも曖昧です。更に例外がしれっと入っています。

そして解説も良くない。混乱するのも道理です。

これは他人物売買の例外の例外です。
基本、他人物売買は有効ですが、質問者さんの疑問の通り宅建業者が売主である時は例外的にできません。契約自体が無効となります。
しかし、これにも例外の例外があって、ＡＢ間で予約契約があった場合は出来るのです。
できるけど、できない事もあり、更にその中で出来る事もある。という論法です。
そこまで読み解けというのはものすごく意地悪な問題です。アホかと思います。

なので、ウは○。

そして解説ですが、問題はそこじゃないです。完成未完成の違いは許容できる％が違うだけでどちらも可能です。
仮に完成物件だとしても１０％以上は保全措置がいる。未完成でも５％以下は要らない。ということですから、解説も的外れな事を言っています。

まぁ、これは実務ではなかなかないことなので問題のめの問題ですね。