司法試験・司法書士の勉強をしています。 下記の大判昭和14年7月26日について質問があります。 ******

Question

司法試験・司法書士の勉強をしています。

下記の大判昭和14年7月26日について質問があります。

******建物を目的とする一番抵当権設定時に法定地上権成立要件の一つである「抵当権設定当時に土地と建物とが同一所有者に属していること」を満たしていなくても、二番抵当権設定時に当該要件を満たしていれば、抵当権が実行されたときは、その建物のために法定地上権が成立する（大判昭和14年7月26日）。

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この理由の説明として、テキストには次のように書かれています：

抵当権者が複数いる場合、一番抵当権者を保護する。一番抵当権者は、法定地上権が成立しないことを前提に担保価値を低く評価しているので、後から法定地上権を認めても有利にはなれど、不利益はないからである。

しかしながら、私にはなぜこのような発想になるのかよく理解できません。一番抵当権者は、法定地上権が成立することを前提に担保価値を高く評価しているハズではないのですか？

Answer 1

法定地上権が成立する条件の一つが「抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一である」であることはご存知ですよね。このとき、抵当権者が複数いる場合、どの段階で所有者が同一になったかが問題となります。

考え方は、法定地上権が成立すると、土地の担保価値は下がり、建物の担保価値は上がるということです。

まず、土地から。土地の一番抵当を設定したとき、法定地上権が成立していない(すなわち土地と建物は同一所有者ではない)とします。このとき抵当権者はこの土地を高く評価しています。ところがその後、二番抵当を設定する段階で、同一所有者になったとします。このとき法定地上権の成立を認めてしまうと土地の担保価値が下がるため、一番抵当権者の期待を裏切ることになります。つまり、一番抵当権者を保護するため、土地の二番抵当権設定時に同一所有者になっても法定地上権は成立しません。

次に建物。建物の一番抵当を設定したとき、法定地上権が成立していないとします。このとき抵当権者はこの建物を低く評価しています。地上権が成立していないため、いつ土地とともに一括競売されるか判らない物件だからです。ところがその後、同一所有者になったとします。このとき法定地上権を認めても誰も傷つきません。建物の所有者を保護するために法定地上権が成立します。

つまり、抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一か否かは、土地は第一抵当権設定時に判断し、建物は後順位抵当権設定時に判断するということです。

さて、質問についてですが、これは「建物」に対する担保設定における法定地上権の話です。上の例でいう後者です。質問者さんは「土地」に対する担保設定における法定地上権の話と混同されています。

Answer 2

一番抵当権設定時に法定地上権成立要件の一つである「抵当権設定当時に土地と建物とが同一所有者に属していること」を満たしていないので、法定地上権が成立しないことを前提に担保価値を低く評価します。

Answer 3

いや、一番抵当権設定の時は土地と建物とが同一所有者に属していないので、法定地上権が成立していないんですよ。
だから担保価値を高く評価しているはずがないんです。
その後に土地と建物とが同一所有者に属したので、法定地上権が発生したのですから。