宅建試験に向けて勉強しております 宅建業法の、広告・契約時期の制限についてです 宅建業法36条

Question

宅建試験に向けて勉強しております

宅建業法の、広告・契約時期の制限についてです

宅建業法36条宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

とありますが、

契約締結時期の制限について、貸借の契約のみ規制されないのはなぜでしょうか？

広告は、貸借も、売買・交換と同じように制限されてるのに
契約だけは、無責任？なぜ？と疑問です

Answer 1

「なぜでしょうか？」に正確な回答をするなら「法律がそうなっているから」という身も蓋もないような回答が正しい回答ということになってしまいます。法律にはその理由についての解説は書かれていないので、ほとんどの場合、理由は勝手に想像するしかないからです。

ですから解釈する人によって答えが異なるような曖昧な事柄について宅建の４択の試験に出ることはないので、宅建の勉強では時間の無駄遣いになります。そのような疑問が解けずに先に進めないというのはかなりの時間ロスになりますから注意した方が良いかと思います。

「貸借の契約のみ規制されない」「契約だけは無責任？」という発想は違うかも知れませんね。貸借の場合でも通常の商取引としての消費者保護はされるのですから、「貸借の契約のみ規制されない」ではなく「売買交換の場合は特に厳しい規制がある」という捉え方のほうが良いかと思います。

未完成物件の場合、許可申請などで予定外の設計変更や工期変更が必要になる場合があります。

特に注文住宅の場合は工事に際しては着手金や中間金など、完成後に契約する住宅ローンと相殺する形でつなぎ融資が先に実行されますから、そうなると一生物の高額な売買をする消費者が甚大な被害を受けてしまう場合があります。

ですから宅建業法では青田買いのような売買交換の場合、通常の民法等の規定を越えた手厚い消費者保護がはかられているわけです。

しかし貸借の場合は、たとえ計画が変更になったとしても消費者は入居前から家賃の支払いが開始されるわけではないので、契約内容が変更になった場合は賃貸人側の責任として解約等の契約見直しをすることも可能です。

仮にそれで被害を受けたとしても、その被害は他の商取引の場合とさほど変わらない程度と予想できます。それなら通常の民法等の範囲内で消費者を保護すれば足りるとの判断なのでしょう。

広告の制限の場合は、誇大広告等の禁止は、どのような業務であれ被害は同等に発生するので法にも「業務に関して広告するとき」と、宅建業の業務全てを規制しています。売買と賃借を個々に規制していないのは区別する必要性がないからでしょう。(法第31条)

また、広告の開始時期の制限に関しては、「売買その他の業務に関する広告」が対象なので、売買については特に重要なので明確に制限していますが、賃借については直接的な表現では規制しておらず、「その他の業務」という広い範囲で規制しているだけですから、未完成物件の時ほどではないにしても、やはり売買の制限のほうに重きを置いていると考えられます。(法第32条)