司法書士の勉強を始めたばかりの者です。【不動産売買における先取特権】についてです。

Question

司法書士の勉強を始めたばかりの者です。【不動産売買における先取特権】についてです。「売買契約の締結と同時に不動産の売買代金又は利息が未払いである事を登記する」とありますが、「売買契約と同時」の解釈が正しく出来ません。

混乱している理由は、実際の不動産売買では、売買契約を結んでから金融機関と(ローンの場合)金銭消費貸借契約をして決済に臨むという流れが多いかと思います。この決済のタイミングで売買代金支払いをするので、未払いが判明するのは「売買契約と同時」ではなく「売買契約後の決済時」となるかと認識しているからです。

そのため、文言通りに「売買契約と同時」というと、
買主が支払い金を用意できなかったものの売主から引渡しを受けたいという状況で、売主が引き渡す代わりに先取り特権を登記する、という事なのか と考えあぐねています。
どなたか本件、ご教授頂けますと幸いです。

Answer 1

売買は「約す」ことで成立し★移転します、代金はどうでもよいデス。
（特約ない場合）
・・・
さて、質問の場合、なぜ法律は、売買による先取特権の規定を設けているか？
（例）
住宅メーカー（A）の表題部のない建売デス。（普通は表題部登記しません）
購入したBは、B名義で表題部を入れ、B名義で＊保存登記します。
もう、分かりますか？
売買契約であっても、登記は★移転登記ではないのです。。
保存登記というのがミソです！！
・・・
移転登記の場合は、移転登記と★同時に抵当権の登記が可能ですが、

表題部のない建売の場合、まず表題部登記が必要であり、そして保存登記となり、この保存登記が終わるまでは、抵当権の設定登記ができません。
（ほぼ、１か月近く空白期間ができる）

だから、売買契約と同時に（未払いがあるなら）法定不動産売買先取特権を認め、債権者を保護しているのです。（当事者間で当然に効力）
＊未登記不動産のため担保がとれないため
そして第三者対抗としての登記は、★所有権保存登記（1/2）と同時申請で先取特権登記（2/2）申請をします。
じゃ、この時、2/2として、抵当権設定登記では？と思うかもしれませんが、抵当権設定登記と保存登記は、同時申請できません。

同じタイミングで受付に申請書を出すにしても「連件」扱いであって、同時申請はできません。
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ただ、現実は、建物だけでなく、土地の移転が伴うなので、利用されません。
①土地の移転登記（銀行の融資、→①登記識別情報は銀行預かり）
②建物完成、表題部、保存登記⇒②登記識別情報は銀行預かり
③抵当権設定登記⇒登記完了をもって、①②を購入者に渡す。

Answer 2

普通は売買契約時に支払方法まで決めるので、
・後日支払として先取特権を登記する
・借金して一括払い
どちらを選ぶかだけの話です。