宅建業の免許の有無について

Question

宅建業の免許の有無について家を3つ売りたいＡさんがいます。
Ａさんは宅建業者と媒介契約を結びました。

①1人の人にまとめて家を３つ売る場合

②それぞれ3人の人に１つずつ売る場合

Ａさんは免許が必要ですか？

③また、Ａさんの売りたい家が元々１つだけだった場合はいりませんよね？しかし、春にＡさんは家を売り、夏にもう一軒売りました。予定していた訳ではありませんが、秋にも、もう１つ売ることになりました。

こうして予定していたわけではなく、立て続けに家を売った場合、どうなりますか？

どんな状況かわかりませんが、、

④１つの家を3人に売る場合は免許いります...か？

Answer 1

①不要
②必要（但し、売却理由による）
③必要（但し、売却理由による）
④必要（但し、売却理由による）

仲介業者の有無に関わらず、複数の不動産を、不特定多数の相手を対象に販売活動を行い、売却した場合には不動産業と見做されます。

但し、売却理由によりますので、例えば質問③のように、予定はしていなかったものの、借金の返済のため、銀行に任意売却された・・・と言うように、利益を目的としていない（業ではない）行為であれば、見逃される場合もあると思います。

現実的な話をすれば、この手の宅建業法違反は横行しており、実際には摘発されることは極々稀な話です。
無免許地主の土地分割販売、投資家の集積物件の複数売り買い・・・皆さん、平気でやってますね。

Answer 2

①要らない
②要る
③要るとされる可能性が高い
④要らない

③については取引に至った事情や相手、取引形態などもふまえて総合的に判断されるので、単に「1年のうちに3件売った」という事実だけでは明快な判断は出ません。
例えば、専用の事務所を備えた不動産投資家が、特に止むに止まれぬ事情もなく「値上がりしているから」という理由で1件もう1件とやったら黒でしょう（ただし同じ状況でも特定の業者に時間差でであれば不要です）。
しかし一般個人が住み替えで1件売却した同じ年に、親から相続した家を相続税を支払うために売却、その後資金難に陥ったため住み替えで取得した家を手放さざるを得なくなったようなケースであれば特に取り締まられることもないでしょう。

宅建業法の目的の第一義は消費者保護です。
消費者に損害を与えかねない「派手なやり方」や実際に損害を与えて免許権者に通告された場合は無免許営業での摘発に引っかかりやすくなるでしょう。

Answer 3

これは現実の話でしょうか、それとも宅建試験向けの疑問でしょうか。
現実の話とすれば、Ａさんが業として行おうとしているのか否か、が一つの判断ポイントかと思いますが、不特定多数というには少人数と思われますので、他の方の回答にもありますが、判断は分かれるのではないでしょうか。

一方、宅建試験向けの疑問であるなら、このような判断が分かれる問題は出ないので、過去問をしっかりと理解することが重要と思います。

Answer 4

媒介をかませても所有者に「免許」（まま）が必要となると、土地や建物は国家所有のようなものですね。