名義人が認知症になった不動産の売却について質問です。 購入を検討していた物件があるのですが、一般媒介で広告を出している…

Question

名義人が認知症になった不動産の売却について質問です。
購入を検討していた物件があるのですが、一般媒介で広告を出している不動産屋さんに問い合わせたところ、物件名義人の方は施設に入っており書類等の管理が出来る状態では無いので甥にあたる方が代理人として売りに出しているとの事。
代理人といっても、名義人の成年後見人ではなく、その事は不動産屋さんも承知していました。
この場合、一般媒介を引き受けた不動産屋さんは法的に問題は無いのでしょうか。
宅建や法律関係の資格を取得している方から回答を頂けますと幸いです。

補足

宅建などで、該当物件に対して権利を有していない者が売却を依頼して来た場合、その依頼を受けた不動産屋さんには罰則がある等と明記はされていないのでしょうか？

この点を詳しく教えて下さい。

Answer 1

なんだか回答が少しずれていっているような気がしますが・・・

そういう場合に仲介そのものを禁ずるような規則が宅建業法にあるかどうかは存じませんが、単純な話、宅建業法第35条による重要事項説明ができないでしょうし、故意に事実を告げず、また不実のことを告げれば、宅建業法第47条違反ということになりますね

Answer 2

司法書士です。

今回の宅建業者、個人的には黒に限りなく近いグレーだと感じます。
（司法書士の業務としては黒です。このような事例での依頼は受けられません）

不動産の取引に業者が絡む場合、犯罪収益移転防止法により、業者には本人確認の義務があります。
物権変動の場合、人・物・意思の確認が必要となりますが、宅建業者としては人物の確認（紛れもなく本人であるという確認）を行えば、法的な義務は果たしたことになるとみていいのかなと思います。
もしかしたら、ご本人が認知症になる前に始まった取引だったのかもしれません。
ただ、ご本人の意向が全く反映されない取引であれば、他の親族の方、特に推定相続人の方から訴訟を起こされるリスクは極めて高いでしょう。
購入者がお金・物件の両方を失う可能性が高くなります。

安全に取引を行うのであれば、登記名義人ご本人に成年後見人を立てて、家庭裁判所から売却許可をもらった上で話を進める方がいいです。
空き家問題を何とかしようという流れもありますので、許可が下りる可能性は低くないと感じます（ご本人の経済状況にも左右されますが）。

Answer 3

認知症だからと、法律行為ができないわけではないです。
他人の不動産を委任されてとか、代理して売却することは
できます。そして不動産会社は、その受任者や代理人から
依頼を受けて仲介することができます。
あなたが買いたいと申し込めば、本人の意思を確認したり、
代理人等に売買を委任するなどの委任状を確認したり、
間違いないと思えば、売買契約を仲介して締結します。
本人の意思が確認できなければ、契約しないことになります。
うちの場合は、売却依頼を受けたら、本人の意思を確認します。
大丈夫と思えば仲介します。代理を委託する委任状と
印鑑証明をもらいます。
買主が決まれば、司法書士に所有権移転登記の意思確認を
お願いします。施設に入っている場合は、医師に確認する
必要があるそうで、医師と司法書士が問題ないと言えば
契約を進めますし、意思表示できないと判断されれば、
買主に謝罪して、契約しません。
代理人に契約締結から代金の受領から、物件引き渡しまで
すべて委任するという委任状があれば問題ないです。
そうして契約に至った場合もありますし、売却できない
場合もありました。
本人が意思表示できないと判断された場合は、成年後見人
制度を利用する場合もありますが、代理人が後見人になれるとは
決まっていないし、裁判所の監督下でしか法律行為が
できないので、必ず売買が認められるとは限りません。
これから成年後見人制度を利用して売却するなどという
場合は、その物件はあきらめた方がよいと思います。

Answer 4

☆、家庭裁判所が認知症と云うだけで、自宅は特に民法第8条の成人
後見人でも譲渡に制限があると思います。又、よく本人に親族が成り
すましもあり、他の親族相続人からの裁判訴訟も耳にする話です。

☆、宅地建物の取引主任資格者である不動産屋は、直接に携わった
形にしないで報酬料金は、別な形で頂いているのも耳にします。
その場合には、違法にならないように表に書面で出ないでしょう。