農地の売買 農地転用 地目について（司法書士／土地家屋調査士／不動産業者様） 農地を宅地造成し売却する流れと、地目…

Question

農地の売買 農地転用 地目について（司法書士／土地家屋調査士／不動産業者様）

農地を宅地造成し売却する流れと、地目について教えてください。農地（地目 田or畑）
↓
転用許可をもらう
↓
宅地造成（田or畑）
↓
売却（田or畑）
↓
建築確認
↓
建物建築工事着手（田or畑）
↓
建物完成（宅地に変更！）

以上のイメージなのですが誤っている箇所はありますか？
よろしくお願いします。

Answer 1

宅地造成と売却は順序が逆です。
売却後に、田畑の埋め立てですね。
他に、市街化調整区域の田畑なら、都市計画法の
許可も要ります。

Answer 2

農地転用後に雑種地に地目変更し宅地造成→売却ですね。
他の方が答えている通り宅地への地目変更は建物がないと出来ませんので建物の表示登記と同時のタイミングとなります。
雑種地への地目変更は売買の所有権移転と同時でも大丈夫です。

Answer 3

まず登記上の問題から言うと、地目変更の登記は単なる報告です。
見た目の地目が実際に変わったよと報告するのですから、現実に変わっていないと申請できません。
ですから、宅地に変更登記をするなら家が建った後になります。
本来は、家が建って宅地として使われていれば地目変更の登記に農転の許可なんて必要ありません。
しかし、農地を他の地目に変えるには、農地法の許可もしくは届け出が必要ですので、その書類があるはずですので、法務局はその書類を地目変更登記の際に提出するように指示します。

次に、農地を４条、５条許可を得ていれば、農地のまま、農家以外に売却可能かということですが、まず、5条許可については、これは当然です。許可は、転用者に出すのですから、通常は農地のまま所有権を移転し、移転後に転用者が変更の行為に着手します。
４条の場合は、所有権の移転が目的ではありませんので、売れる道理がありません。売却するなら5条許可を再度受ける必要があります。まあ、ずるいことをするなら、４条許可を取り、自分で家を建てて完成させて、地目を変更してから売るなんてこともできますが、まともな業者ならそんな物件に手は出しません。

Answer 4

＞「試験対策・・」での質問とありますが、
転用は、譲渡人のみならず譲受人への審査で許可がされます。
農家以外・・・５条の許可となります。
その審査の中には資金計画・造成計画・予定建築物などの図面類も含まれるます。
したがって造成するのは譲受人（土地購入者）

造成の前に所有権移転登記となります。（売買）となります。

仮に４条で許可・・・すぐさま移転では、虚偽による申請・・農地法違反では？？・となりますし、あくまで虚偽による申請ではない、許可後に事情が変わってしまった・違反ではないとしても、４条による許可書を返納、５条で再申請となります。

＞「登記上・・」
地目変更登記は建築物が建築したあと・・現況地目が「田」「畑」から宅地になったから・・・申請するのです。
建物表示（表題）登記と地目変更登記を続けて申請。
→登記官・・現地調査・・登記されることになる。

現実に新居の建築、ローンを利用・・・その後銀行が抵当権設定登記を行う